10 秒版 ｜ Emma 靠 51 套房一年跑出 $157 万流水，账面每月毛赚约 $37k——现金却在缩水，且每 $5 收入里有 $1 踩在法规红线上。
① 生意多大51 套房 · $1.57M/年悉尼规模化二房东，同比 +31%。隐患：约 55% 的收入压在 38 York St 一栋楼。
② 赚不赚钱账面 +$37k/月，现金 −$81k/62天房租吃掉收入的 66–70%（健康线 ~50%），装修 + 公私混账在暗中抽血：以为在赚，钱在缩。
③ 最大的问题超 180 天上限（敞口待重算）现口径 7–9 套超限（口径待统一）、约 $320k（上限）；剔除双账号镜像与重复挂牌后敞口显著缩小、须用完整数据重算。机制真实：平台按物业 ID 自动上报，个人罚最高 $220k、全平台除名 5 年。
2025 毛收
$1.57M
同比 +31% · 5,817 晚（含镜像；真实 distinct 约 3,100–3,300）
规模
51 套房
67 条 listing · 约 30 套 2025 有收入
真实均价
≥$330/晚
$1.57M÷4,759；更严去重(~3,200晚)后更高，$330 为下限
月房租底盘
$96.3k
占收入 66–70%（健康线 ~50%）
经营毛利
≈$37k/月
但近 62 天账户实际净流出 $81k
合规风险收入
≤$320k/年
上限口径(含镜像/重复挂牌)；真实敞口更小、待重算
数据口径与待核实（交付前必读）
本报告由 6 份 Airbnb 年报 × 银行流水 600 笔 × Kray 账号逐笔交易 970 笔交叉核对，并经 5 个独立 QA 验证。Emma 主账号的逐笔交易尚未提供，故以下几处为上限/估算，须待完整数据定稿：
- 晚数含重复计：两账号镜像（1,058 晚）＋ 同房多次挂牌行叠加，令部分房源晚数虚高（2606 显示 475、802 显示 416，均超物理上限）；真实 distinct 约 3,100–3,300 晚，故「真实均价 $330」为下限。
- $320k 超 180 天＝上限：现口径含镜像与重复挂牌；经核查 802 实为 2 套各约 154 晚并未超限、2606 真实 ≤365。真正敞口须按每物业去重实际晚数重算（合规机制本身真实无误）。
- 账面黑洞约 $19–25 万（非 $40 万）：$40 万 gross=0 中 ~$154k 已记在同单元孪生 listing 上、并未丢。
- 银行「多收 $27k」是口径差：收付实现制（银行到账）vs 权责发生制（Airbnb 报表）＋ 跨月时点差，并非资金失踪。
- 房源计数：51＝全部租约（含尚未经营的）；43＝有经营痕迹的物理房源——两者并存，非矛盾。
壹
全景与季节性
按语 ｜ 生意确在长大（2026 年 6 月同比 +22.6%），但增长是「换血」，非「复利」：2025 年贡献 $409k 的 18 套房，到今年 6 月已尽数清零；11 套新房只补回 $241k。本该最赚钱的 11–12 月旺季，反而同比下跌。另一个隐患：55.8% 的收入来自 38 York St 一栋楼，strata 政策一变，半个生意应声而没。
24 个月收入曲线：2025（蓝）vs 2024（灰）+ 2026 年 6 月实际点
2025 的增长几乎尽数落在上半年（1 月 +147%、2 月 +124%——补 2024 低基数）；下半年只 +11%，11 月 −0.6%、12 月 −5.5%，旺季的天花板并未抬高。夏季（12–2月）月均 $177k，是冬季的 1.57 倍。
贰
单房经济：双向漏钱
按语 ｜ 定价问题，一张图就看得清：横轴是一年卖出的晚数、纵轴是每晚均价、气泡大小是收入。右下红区在贱卖、左上黄区在空置——Emma 两头都在漏，合计每年约 $20 万，修得回来。
2025 每套房：均价 × 晚数 四象限（气泡=收入，悬停看数字）
卖太便宜：1616 Carter（215 晚只卖 $58/晚）+ 2.507 Epping（$88-195）——两套合计约 359 晚（去重后），只收 $40.5k，提到保守价 $150 约 +$13k/年。挂太贵：3304 York（$713/晚，全年只住 33%）、7706 Bathurst（$622/晚住 34%）、808 Thomas（10%）——这批高价房拉到 60% 入住，约 +$150k/年。
按物理房源合并：2024 → 2025 谁涨谁崩（灰点→彩点）
崩得最狠：709/188 Day −75%（$87k→$22k）、D310 Arncliffe −91%、1505/60 Bathurst −59%——跌幅前六合计 −$234k，无一不与换 listing、换代的摩擦撞在同一时段。
账面黑洞：1,219 晚（26%）收入记为 $0
14 条 listing 有晚数没收入：2.507 Epping 175 晚、3510 Brushbox 171 晚、"Studio" 93 晚、"Big Unit" 83 晚……按组合均价 $330 估算，约 $40 万 gross=0，但经核查：其中 ~$154k（468 晚）其实记在同单元的孪生 listing 上、并未丢，另 1,058 晚是跨账号镜像（账面零损失）；真正下落不明约 $19–25 万（中值 ~$22 万），集中在 Epping、Brushbox 及占位名 Studio/Big Unit。再看银行：6 月 Payoneer 入账 $141,111 与 Airbnb 报表净额 $114,038 差约 $27k，但这主要是跨月时点差（银行收付实现制 vs 报表权责发生制，5 月入住的钱 6 月才到账）＋ Emma/Kray 口径混用，并非「多收/失踪」。两笔都须用完整交易数据核对。
叁
180 天合规：最值钱也最危险的一章
按语 ｜ 大悉尼对「非自住短租」有 每年 180 晚的法定上限，按物业计算、平台自动向监管上报（NSW Planning Portal）。Emma 的半年期 listing 命名（Oct–Mar / Jan–Jun）加双账号并跑，实则是在给 180 天做排期——可惜换 listing 绕不开按物业计数这一条。
2025 每套房实住晚数 vs 法定 180 晚上限
注：下方晚数为未去重上限——2606 的 475 晚＝3 条重复挂牌叠加（真实 ≤365）；802 实为 2 套各约 154 晚，均未超限。
按现有口径 7–9 套房超 180 晚（口径待统一）、对应收入约 $320,294（占毛收 20%，上限）。经核查后真正超限敞口远小于此（剔除 1,058 晚镜像与重复挂牌），须用 Emma 完整交易数据重算。处罚标准：违规广告罚 $1,100 起；Code of Conduct 严重违规个人最高 $220,000、两年两次直接全平台除名 5 年（NSW Code of Conduct）——届时两个账号、51 套房的盘子一并被带走。注：2606（475 晚）和 802（416 晚）超过 365 晚，物理上不可能，标签之下多半藏着多套房，或是报表跨年记账——核对时一并查清。
合法出路同一入住人连续 21 晚以上的预订不计入 180 天（官方明文）。Emma 的 Kray 账号 549 笔订单里只有 3 笔用到了 ≥21 晚豁免（Laurissa 75 晚·猎人谷、Gavin 60 晚·奥体、Lisa 29 晚·奥体），占比不足 1%——这条最省钱的合法通道几乎空着没用（全盘约 1,200+ 单，须补 Emma 主号数据）。
正确打法：180 个受限晚尽数排给旺季高价短租（NYE/活动/周末），淡季切 21+ 晚中期租。同一条 listing 全年运营、评价不清零——每换一次 listing，冷启动折价 20–40%，一次便损失 $5k–12k；她 2024→2025 至少换了 9 次 ≈ $50–100k 摩擦成本。立即停掉 3202 York St 的双账号拼额度。
肆
钱去哪了：银行流水（5–6 月）
按语 ｜ 月均收入 $146.8k，经营性毛利约 $37k/月——账户却在 62 天内净流出 $81k：两个月烧掉 $48k 装修家具，公私混账 226 笔（Uber、餐厅、BMW 车贷都走这个账户）。她以为在赚，现金一路缩水。
每收 $100（月均经营口径）
房租（28 个房东/中介）66%
水电/物业/strata 4.4%
清洁 2.3%（低得可疑）
referral 等 2%
经营毛利 ≈25%
线下另有：装修家具 $24.1k/月（一次性）、个人消费 $8.8k/月、BMW 车贷、税务。对照 Lisa 房租占 47%：Emma 的 66–70%，意味着收入一跌 15% 便穿仓——全组合最大的结构性风险，正在此处。另一个疑点：向客人收 $111,510 清洁费（27 个月累计），银行清洁月均约 $3.2k——同口径月度约收 $4.1k vs 付 $3.2k、基本打平；真正的问题是清洁工按周现金结、无发票（税务风险）。
房租名册：28 个收款人 · 月付约 $96,300（Top 13）
财务风险卡（尽调发现）
GST 疑似少缴季度 BAS 只付 $6,191，对应 $270k+ 流水；一查一个准
无发票 referral $11.8k全走个人账户；6/30 同一天给同一人 $10k 房租 + $6k referral
疑似双重付租3202 同时付个人房东（月 $8–12k）和 WATERPOINT 周付 $1,200
公私混账226 笔个人消费 $17.8k + BMW 车贷 + 押金刷卡（1%+ 手续费）
清洁工现金周薪Honglan Xie 每周日 $435–720，无雇佣手续（super/PAYG）
月底集中付租4/30 单日流出 $81.4k，现金流断点风险
伍
定价方案：按集群 + 活动日历
按语 ｜ 四个集群四种打法。CBD 是印钞机（ADR $380、贡献 75% 收入），奥体是赛事驱动盘，中环宜转中长住（顺手化解 180 天问题），郊区盘先把「全年零收入」了结，再论定价。
集群画像（2025）与定价动作
| 集群 | 2025 毛收 | 晚数 | 均价 | 加价窗口（附核对链接） | 动作 |
|---|
| A · 悉尼 CBD（38 York 等 ~23 套） | $1,179,337 | 3,103 | $380 | NYE 12/31 · 马拉松 8/30 · Vivid 5–6月 | NYE 3–5 倍 + 最少住 3 晚；马拉松周末 +50–80%；Vivid 整月 +20–30%；冬季底价对齐 Meriton Kent St ~$280 |
| B · 奥林匹克公园（5 套） | $168,311 | 1,015 | $166 | NRL 决赛 10/4 · Bledisloe 10/17 · 演唱会 23+ 场 | 纯赛事日历驱动：比赛/演出日 +30–50% 且 2 晚起订；底价不低于 $150（Pullman $231 起） |
| C · 中环（Ryde/Macquarie/Zetland 等） | $176,006 | 1,326 | $133 | 企业客/机场客常年 | 转 21+ 晚中期租主场（不计 180 天、平均住宿本来就 4.6 晚最长）；周中稳定价 + 7/28 晚折扣结构 |
| D · 郊区/度假（Moss Vale ×2 等 6 套） | $12,441 | 26 | $478* | 暑期假期 12/19–1/26 · 猎人谷酒庄季 10–11 月 | 先解决闲置：Moss Vale 近乎空置（1 套 2026 年 3–5 月有 6 单、ADR $305，另两套 $0；机会成本约 $72k/年），激活或退租；周五六 = 周中 1.5–2 倍 |
* 集群均价按未去重晚数计、偏低（如 CBD $380，去重后约 $497）；D 集群约 $207–478（North Rothbury 24 晚均价 $207，跨年夜曾 $315）。同楼价差是最快的钱：38 York St 楼内，3804 卖 $741/晚，2104 只卖 $283——低价单元对齐楼内中位 $470，一套一年 +$14k；1505/60 Bathurst 整套公寓卖 $275，仅比 Fraser Suites 酒店单间（$234 起）贵 $41。
陆
订单级证据（Kray 账号 970 笔交易）
按语 ｜ 补发的交易明细覆盖 Kray Qiu 账号（15 个 listing ≈ 10 套房，2024-06 至今）。三件事就此坐实：钱的去向、换 listing 的代价、涨价引擎缺失。
两年 $1,003,938 的 payout，100% 打进「Zehao Shen 个人储蓄账户 0493」
396 笔 payout 单一收款人，与 549 笔预订净额 + Resolution 净额分毫不差，完整闭环。这个账号的钱从未进过被对账的银行账户（银行只见 Payoneer = Emma 主号通道）——此前 $26.6k 的对账缺口不是漏记，是整条资金通道不在账上；且收入落在第三人名下（Zehao Shen 既是 Moss Vale 的「房东」，又给 Emma 付「管理费」），实体与税务归属必须理清。
Kray 账号 25 个月收入节奏：换 listing 的代价看得见
2025 年 2–5 月连续四个月 <$18k，3 月仅 $3,929——正是 802/188 Day St 等房换 listing 重挂、评价清零的空窗期；8 月起靠新增房源缓缓爬回，12 月冲到 $89.5k。（本图按入住月归集逐笔交易，与壹章按 Airbnb 报表期的口径略有差异，故个别月份数字不完全对齐。）
802 其实是 2 套房：崩盘是老 listing 排名衰减，不是换 listing 丢评价
此前以为 802 是「一套房换 4 个 listing」，深挖推翻了：三个 listing 曾有 116 晚不同客人同夜入住，实为 2 套物理房。教训也随之反转——2026 年崩盘的不是「换新 listing 丢评价」，而是用了两年的老 listing 搜索排名衰减：它一路降价到 $292 仍无单，而同期新开的 listing 直接冲到 87% 入住、零冷启动。对策不是杀 listing，是刷新重建老 listing + 别一味降价。下图各 listing 入住率（38% / 41% / 89% / 49%）＝不同物理单元的成绩，非同一套房。
另外三条
① 临期只降不涨：6 个主力 listing 的临期（≤3天）价，一律比提前 30 天+低 16–20%；而跨年夜烟花景观房提前 112 天便卖出 $1,933/晚，非景观房同晚只有 $315——涨价引擎全然缺席。
② 清洁费是转手不是利润：向客人收 $111,510（27 个月累计、$203/单）≈与市场成本打平；同口径月度约收 $4.1k vs 付 $3.2k、基本打平 → 清洁工疑似现金支付，税上「收入全额入账、成本无凭证」，纯亏。
③ 回头客 = 0（545 个客人仅 2 个重复，且都是长租分期）；AirCover 追偿倒做得漂亮（净损耗 +$1,407，反而是赚的）。
柒
行动清单
按价值排序
| # | 动作 | 年化价值 | 性质 |
|---|
| 1 | 合规重构：180 晚全排旺季高价，淡季切 21+ 晚中期租（不计入上限）；立即停双账号拼额度 | 保住 $320k 风险收入 | 生存问题 |
| 2 | 核对账面黑洞：1,219 晚 $0 收入（毛额 ~$40 万，其中 ~$15 万已记在孪生 listing、真正下落不明约 $19–25 万）+ 银行 $26.6k 口径差（Kray 通道未并账，非失踪）+ 3202 疑似双重付租 | ~$25 万待确认 | 先查再说 |
| 3 | 高价空置房降价拉入住：3304/7706/808 等拉到 60% 占用 | +$150k | 调价 |
| 4 | 低价满房房提价：1616 Carter/2.507 Epping 约359晚 $45–88 → $150 | +$13k | 调价 |
| 5 | 停止杀 listing（每次换损 $5–12k，去年至少 9 次 ≈ $50–100k 摩擦） | +$50–100k | 停损 |
| 6 | Moss Vale 两套激活或退租 | +$72k 或止损 | 资产处置 |
| 7 | 楼内对齐：2104 等低价单元 → 楼内中位 | +$14k/套 | 调价 |
| 8 | 财务卫生：公私分账、GST 复核、referral 补发票、清洁成本补记 | 免罚 + 利润看清 | 合规 |
| 合计：新增利润 $300–350k/年（#3–7 调价与止损）＋ 风险保全 $320k（#1 避免被封的既有收入）；#2 另有 ~$25 万待核对 | 利润 +$30–35 万 · 另保 $32 万 | |
待 Emma 确认的清单：☐ 1,219 晚 $0 的 14 条 listing 收入去向 ☐ Airbnb 交易 CSV 与银行逐月对账 ☐ 3202 两笔房租是否同一套房 ☐ 清洁成本的真实全貌（收 $111.5k vs 付 $6.6k）☐ 2606 单房 >365 晚的物理解释（802 已查明＝2 套物理房） ☐ Zehao Shen 关联关系（Kray 账号 $1.0M payout 全部进其个人账户 0493 + 收 Moss Vale 租金 + 付管理费）与税务归属 ☐ 把 Kray 通道并入对账体系。
捌
逐房分析与调价图卡（全组合）
怎么读 ｜ 有交易明细的 10 套，画成「逐月图」：蓝柱＝每晚收入（均价×入住率），黄线＝挂牌均价，绿带＝建议价带（淡季→旺季），红虚线＝地板价，底部红块＝零成交月。黄线在绿带下方＝该涨，上方＝该降，蓝柱贴地＝先救在售状态。只有年报的 7 套，画成「价格标尺」：蓝点是现价，落在绿带左边就涨、右边就降。每张卡下面是可直接执行的调价参数（与 Lisa 版调价程序同一套字段：地板/淡/平/旺/周末/活动倍数）。
3804/38 York St CBD 3房
旺季不卖：2025跨年周12/25–1/1零订，隔壁12/20–25却卖$940/晚；周末仅溢价4%，定价躺平
深挖发现- 2025跨年周12/25–1/1全空，而相邻12/20–25以$940 ADR售出（全年最高价）；最值钱的一周被漏订
- 定价太平无弹性：周末$675仅比平日$649高4%；$450以下从不成交、$700+仍卖出30单420晚，涨价无阻力却没涨
- ‘55%入住率’是假象：剔除173晚整季下线期，真实活跃入住率71%；真短板是周三56%vs周六79%的中段空档＋29个孤儿夜
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 24-6 | 24-7 | 24-8 | 24-9 | 24-10 | 24-11 | 24-12 | 25-1 | 25-2 | 25-3 | 25-4 | 25-5 | 25-6 | 25-7 | 25-8 | 25-9 | 25-10 | 25-11 | 25-12 | 26-1 | 26-2 | 26-3 | 26-4 | 26-5 | 26-6 |
|---|
| 入住率 | 77% | 52% | 81% | 93% | 84% | 77% | 13% | 0% | 0% | 0% | 0% | 16% | 83% | 97% | 81% | 83% | 84% | 87% | 52% | 52% | 43% | 100% | 53% | 0% | 60% |
| 均价 | $618 | $619 | $596 | $611 | $630 | $628 | $627 | — | — | — | — | $665 | $663 | $659 | $692 | $663 | $697 | $666 | $799 | $788 | $690 | $672 | $691 | — | $536 |
| 每晚收入 | $476 | $322 | $483 | $568 | $529 | $484 | $82 | $0 | $0 | $0 | $0 | $106 | $550 | $639 | $561 | $550 | $585 | $579 | $415 | $410 | $297 | $672 | $366 | $0 | $322 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $580淡季 $620平季 $670旺季 $800周末 +$50活动 NYE 12/31 ×3.0 · 马拉松 8/28-30 ×1.3 · Vivid 2027-5/6 ×1.25
- P0 现在（7月）就上线并定价2026圣诞–跨年周 12/26–1/3：最低住3晚、跨年夜ADR≥$1,800、周边夜≥$950（去年同期已验证$940成交）+$8k–14k/这一周
- P1 开启动态/事件定价：周五六及演唱会/展会周上浮20–25%（现仅+4%），81个周末夜/年×+$135；$700+已验证有需求+$11k/年
- P2 补中段与孤儿夜：周二–四挂10–15%缺口价、开放1晚订单填29个孤儿夜；对0回头客建立退房直订复购+$7k/年
为什么这样定价整套 3 房对标酒店套房 $495 起——$536–799 定位合理；空置高的（3304/908）是平日挂太贵，降平季价即可，别动旺季和活动价。
3202/38 York St CBD 3房烟花景观
断档=下架:去年今日已锁$14k旺季订单,今年$0;旺季8-1月历史$71k恐全失,须即刻重挂
深挖发现- 断档2026-02至今零入住;末单2026-01-15 Sandra 7晚$5,102;更自2025-11-16起零新订、8个月无进单
- NYE(12/28-31)售$1,933/晚、提前112天订,达平日中位$618的3倍且需求最早锁定;旺季月均$14k
- 75单0回头客+0取消——收入100%靠平台曝光;周五六入住60%vs周一四42-48%,ADR>$700成交骤降(仅4单)
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 24-6 | 24-7 | 24-8 | 24-9 | 24-10 | 24-11 | 24-12 | 25-1 | 25-2 | 25-3 | 25-4 | 25-5 | 25-6 | 25-7 | 25-8 | 25-9 | 25-10 | 25-11 | 25-12 | 26-1 | 26-2 | 26-3 | 26-4 | 26-5 | 26-6 |
|---|
| 入住率 | 63% | 90% | 84% | 50% | 84% | 73% | 55% | 55% | 21% | 0% | 7% | 0% | 0% | 0% | 81% | 67% | 10% | 57% | 71% | 32% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 均价 | $627 | $537 | $579 | $624 | $586 | $635 | $803 | $721 | $608 | — | $598 | — | — | — | $600 | $560 | $590 | $626 | $860 | $723 | — | — | — | — | — |
| 每晚收入 | $395 | $483 | $486 | $312 | $492 | $464 | $442 | $397 | $128 | $0 | $42 | $0 | $0 | $0 | $486 | $375 | $59 | $357 | $611 | $231 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $550淡季 $580平季 $610旺季 $830周末 +$60活动 NYE 12/31 ×3.0 · 马拉松 8/28-30 ×1.3 · Vivid 2027-5/6 ×1.25
- P0 立即重新上架、开放2026-08至2027-01日历;NYE约提前112天成交,须9月前挂牌锁定除夕与8-9月肩季+$71k
- P1 9月前把NYE(12/29-1/1)提至$2,300+/晚并设4晚起订,12/26-1/2走廊挂$1,000+/晚(平日仍压≤$650保量)+$5k
- P2 淡季2-7月转28天+中长租/公司客,别再空置半年+$12k
为什么这样定价整套 3 房对标酒店套房 $495 起——$536–799 定位合理；空置高的（3304/908）是平日挂太贵，降平季价即可，别动旺季和活动价。
802/188 Day St Darling Harbour · 实为 2 套房
实为2套房非1套；2026老listing降价$292仍崩89%→30%(排名衰减非冷启动)，满房仍锁$330
深挖发现- 116晚被两组客人同夜入住(峰值2套并行)；2025占用184%实为两套相加，非一套满房
- 崩的不是新listing：新L2开张即87%/$360无冷启动，死的是2年老L1，降价至$292仍无单=搜索排名衰减
- 连续6个月(2025.4–9)占用100%+仍锁ADR$328–334，同房NYE却成交$507–839；周末仅溢价2.6%、0回头客/172
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 24-6 | 24-7 | 24-8 | 24-9 | 24-10 | 24-11 | 24-12 | 25-1 | 25-2 | 25-3 | 25-4 | 25-5 | 25-6 | 25-7 | 25-8 | 25-9 | 25-10 | 25-11 | 25-12 | 26-1 | 26-2 | 26-3 | 26-4 | 26-5 | 26-6 |
|---|
| 入住率 | 0% | 0% | 65% | 63% | 58% | 53% | 100% | 100% | 100% | 32% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 87% | 87% | 100% | 90% | 82% | 19% | 10% | 39% | 33% |
| 均价 | — | — | $331 | $299 | $344 | $368 | $486 | $344 | $340 | $323 | $333 | $331 | $333 | $331 | $326 | $332 | $347 | $352 | $459 | $383 | $370 | $322 | $323 | $305 | $292 |
| 每晚收入 | $0 | $0 | $215 | $188 | $200 | $195 | $486 | $344 | $340 | $103 | $333 | $331 | $333 | $331 | $326 | $332 | $302 | $306 | $459 | $345 | $303 | $61 | $32 | $119 | $96 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $300淡季 $330平季 $345旺季 $470周末 +$15活动 NYE 12/31 ×2.0 · 马拉松 8/28-30 ×1.3 · Vivid 2027-5/6 ×1.25
- P0 别再降价(已降$292仍无单)：2026-08前把L1重开为高质量新listing+冲Superhost+首2周$299刷评拉回排名+$20k/yr
- P1 排名恢复后基础ADR $330→$400、周末+20%(现仅+2.6%)、占用>85%自动提价+$15k/yr
- P2 NYE/Vivid提前150天挂$650–750(已验证$703–839可提前175天成交)；设2晚起订砍掉8个1晚单+$5k/yr
为什么这样定价地处中央商务区／唐人街核心，旺季与活动窗口有充足加价空间——先按上方建议价带把在售状态与入住率救起来，再吃旺季与活动溢价。
806/88 Alfred St Milsons Point 水景2房·马拉松起点旁
爬坡完成，6月均87%入住/ADR$378，NYE$1162验证事件溢价，马拉松周末0预订
深挖发现- Sept上线首月10%入住，3月内爬到85%+，此后连续7月77-96%高位稳定，全程零取消
- 水景ADR$383 vs同区非水景$351=+9%溢价；旺季+13%，NYE夜$1162达非水景2.5倍
- 预订提前中位54天、20%超90天；NYE提前92天成交$1162，大活动须提前3月锁价
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 24-6 | 24-7 | 24-8 | 24-9 | 24-10 | 24-11 | 24-12 | 25-1 | 25-2 | 25-3 | 25-4 | 25-5 | 25-6 | 25-7 | 25-8 | 25-9 | 25-10 | 25-11 | 25-12 | 26-1 | 26-2 | 26-3 | 26-4 | 26-5 | 26-6 |
|---|
| 入住率 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 13% | 74% | 57% | 84% | 94% | 100% | 68% | 90% | 84% | 97% |
| 均价 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | $264 | $321 | $331 | $520 | $413 | $382 | $362 | $358 | $372 | $374 |
| 每晚收入 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $34 | $238 | $189 | $437 | $388 | $382 | $246 | $322 | $312 | $363 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $310淡季 $355平季 $365旺季 $490周末 +$25活动 NYE 12/31 ×3.0 · 马拉松 8/28-30 ×2.0
- P0 马拉松8/27-31(赛道起点即门口)当前0预订、仅53天窗口，今起按$950-1150/晚上架抢客(NYE已证$1162可成交)+$2,500
- P1 Feb 96%入住却仅ADR$380=定价过低；对占用率>88%月份(1/2/4-6月)ADR上调10-12%+$8,000/yr
- P2 56单0回头客0取消：上线直订复购+全年事件日历(Vivid5-6月·NYE·澳洲日·8/30马拉松)自动溢价+$4,000/yr
为什么这样定价酒店单间才 $180–235，水景 2 房卖 $365–380 相当于双倍空间+厨房，定价合理；马拉松起点旁大活动周末可上探 $450+。
218/7 Victoria Park Parade (Zetland 2B2B) 已停·数据可鉴
停运是误判：11月物理满房90%、35单0取消，需求强；病根是ADR$224定价偏低
深挖发现- 11月物理满房90%(起租口径113%)、8月87%，ADR仅$200-225 — 满房仍低价=定价过低非缺需求
- 高价有需求：12月ADR$329、跨年夜$683/晚，全程35单0取消，客人愿付溢价
- 客群健康：平均住4.2晚、中位提前20天预订、周五六日入住占6成，翻台低
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 25-7 | 25-8 | 25-9 | 25-10 | 25-11 | 25-12 | 26-1 |
|---|
| 入住率 | 29% | 87% | 37% | 81% | 100% | 61% | 74% |
| 均价 | $174 | $200 | $252 | $187 | $225 | $329 | $213 |
| 每晚收入 | $50 | $174 | $93 | $151 | $225 | $201 | $158 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $160淡季 $185平季 $210旺季 $265周末 $235活动 悉尼马拉松 8/30 ×1.2
- P0 立即重新上架（2026-01停运至今空转半年）；对标Meriton设base $255/晚+$60K/yr
- P1 11月-次年1月及跨年高峰动态提价至$300-350（跨年夜已验证$683）+$8K/yr
- P2 设$210/晚地板价，砍掉当前占40%、低于$195的贱卖尾单+$5K/yr
为什么这样定价Meriton 1 房套房就要 $165–195，我们 2 房 2 卫卖 $224 明显偏低，基准价可提到 $250–280。
404/1 Carter St (奥体 1B 泳池健身房) 满房卖便宜了
近满房4个月仍守$177，低Pullman$52/晚；10月赛事窗口零预订，系统性低估
深挖发现- 28笔0取消，1月提前仅15天即订满100%却只卖$174，需求碾压定价
- 10月NRL决赛/Bledisloe/Qudos演唱会夜全部零预订，赛事溢价100%错失
- 跨年ADR已自然冲到$434、圣诞$328，$300+定价力被日常$177埋没
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 25-11 | 25-12 | 26-1 | 26-2 | 26-3 | 26-4 | 26-5 | 26-6 |
|---|
| 入住率 | 43% | 71% | 100% | 100% | 100% | 0% | 39% | 63% |
| 均价 | $180 | $243 | $177 | $180 | $177 | — | $157 | $165 |
| 每晚收入 | $77 | $173 | $177 | $180 | $177 | $0 | $61 | $104 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $150淡季 $165平季 $195旺季 $225周末 $230活动 NRL决赛 10/4 ×1.4 · Bledisloe 10/17 ×1.3 · Accor演唱会日 ×1.25
- P0 2026-12旺季起底价$177→$215、周五六$235（1–2月已96–100%满房、0取消）+$2,200/季
- P1 接入Accor体育场赛历：NRL决赛10/4、Bledisloe10/17、Qudos演唱会夜自动加价至$330–400，设2晚起订+$1,200/赛期
- P2 旺季(12–2月)停发$175月租长租折扣，改$210+/晚，堵长住锁死峰值漏损+$1,500/年
为什么这样定价完全赛事驱动：非赛事日对标 Novotel $175 设底价，赛事日提前 60–90 天锁高价。
1616/3 Carter St (奥体 1B) 全组合最低价
真凶是荒废＞低价：2025-12-30起停租半年归零；重叠期ADR比404低约$33/晚
深挖发现- 同楼404 2026年月净赚$3.3-5.9K，1616/3同期$0：闲置7月白丢$27K
- 重叠期11-12月ADR $182 vs 404 $220；12月$194 vs $243差$49/晚丢$735
- 非甩尾：最低$126单提前20天订、底6单均提前29天+5/6平日入住；19单0取消
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 25-9 | 25-10 | 25-11 | 25-12 | 26-1 |
|---|
| 入住率 | 60% | 52% | 40% | 48% | 0% |
| 均价 | $133 | $166 | $167 | $194 | — |
| 每晚收入 | $80 | $86 | $67 | $93 | $0 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $140淡季 $150平季 $165旺季 $195周末 $175活动 NRL决赛 10/4 ×1.4 · Bledisloe 10/17 ×1.3 · Accor演唱会日 ×1.25
- P0 立即重新上架1616/3(自2025-12-30已空置半年)，按404同月ADR开价$170+，Jan-Feb对标$177-180+$3,500/月
- P1 价格对齐404：旺季ADR底价拉到$180(12月对标404 $243)，禁止再破$150成交+$735/月
- P2 堵最贱段：周中/2-3晚短单设$150底价+周末最少2晚+$300/月
为什么这样定价完全赛事驱动：非赛事日对标 Novotel $175 设底价，赛事日提前 60–90 天锁高价。
9/315 Merrylands Rd (2BR 带车位) 周末溢价没吃满
周末占用60.8%>平日49.7%却同价$161，漏周末溢价；2-5月ADR<$140
深挖发现- 周末夜ADR$161≈平日$163(差-1.2%)，周末占用却60.8%>平日49.7%
- 2-5月ADR仅$124-137全跌破$140，居Meriton/Novotel$128-170底部
- 均住5.3晚(中位4)、回头客0/27、提前预订中位21天，偏中长租
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 25-9 | 25-10 | 25-11 | 25-12 | 26-1 | 26-2 | 26-3 | 26-4 | 26-5 |
|---|
| 入住率 | 33% | 45% | 63% | 68% | 71% | 32% | 52% | 60% | 42% |
| 均价 | $139 | $160 | $167 | $256 | $158 | $137 | $124 | $136 | $128 |
| 每晚收入 | $46 | $72 | $105 | $174 | $112 | $44 | $64 | $82 | $54 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $115淡季 $130平季 $150旺季 $195周末 $195活动 学校假期/圣诞 ×1.3
- P0 周五/周六夜固定+$35周末溢价(现周末$161=平日)+$2,000/年
- P1 2-5月淡季底价从$128提至$150(仍低于Meriton$170)+$1,000/年
- P2 0回头客:离店推直订复购券;提前3周动态调周末价+$800/年
为什么这样定价Parramatta 酒店/套房 $100–170，Merrylands 位置次一档，2 房带车位 $130–150 定位恰当，靠车位与空间差异化，不宜超 $170。
16 Trader St North Rothbury (Hunter Valley 4BR) 度假房·周末盘
周末溢价仅5%、跨年$315当天甩卖、灯展季空置，ADR$245深挖发现- 周末ADR$253仅比平日$242高5%；Voco周六$572溢价83%，周末溢价几乎为零
- 跨年3晚$315当天(0提前)甩卖，最高成交仅$342
- 75晚长租$245占毛收52%(净58%)，锁死1-3月旺季；11-12月灯展季近乎空置(23%/16%)
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 25-11 | 25-12 | 26-1 | 26-2 | 26-3 | 26-4 | 26-5 |
|---|
| 入住率 | 23% | 19% | 100% | 0% | 13% | 50% | 61% |
| 均价 | $247 | $328 | $248 | — | $216 | $230 | $225 |
| 每晚收入 | $57 | $62 | $248 | $0 | $28 | $115 | $137 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $210淡季 $230平季 $260旺季 $330周末 $330活动 跨年NYE ×2.0 · 猎人谷酒庄季10-11月 ×1.3
- P0 NYE/元旦提前90天挂牌$630(现$315当天甩卖)+$1,900
- P1 周末加价40%+开放11-12月灯展季日历补位+$5,000
- P2 旺季周末不整包长租，保留演唱会/A Day on the Green高价卖+$2,500
为什么这样定价酒店双人房都卖 $200–570，4 房整屋周末 $330 明显偏低；盯灯展季（11月起）与 ADOTG 官宣日提价，别再在 NYE 甩 $315。
Moss Vale 5B3B Southern Highlands 新上·样本少
ADR$305稳(6单19晚)，占用10→40%后6-7月归零、0前瞻订，缺曝光非缺价
深挖发现- 53%晚数在周五六、LOS仅3.2晚：只接3-4晚周末短住，没吃到婚礼整租多晚大单
- 占用4月冲顶40%即崩：5月13%、6-7月0%空月，今日起0前瞻预订；仅1单取消已退
- ADR$254-350居Peppers$188与MiltonPark$343-463之间，价位到位、缺的是曝光
逐月明细数据（点击展开）
| 月份 | 26-3 | 26-4 | 26-5 |
|---|
| 入住率 | 10% | 40% | 13% |
| 均价 | $324 | $288 | $350 |
| 每晚收入 | $32 | $115 | $46 |
每晚收入＝均价×入住率；$0＝当月零成交
调价参数地板 $260淡季 $290平季 $320旺季 $380周末 $360活动 复活节/长周末 ×1.3
- P0 主攻婚礼/长周末整租，5房睡整个婚礼团、拉长至4+晚填死June-Aug空月+$1.2k/单
- P1 郁金香节9/11-10/5锁25天窗口，捕≥12晚并溢价至$350+$4k
- P2 Bong Bong赛马11/20+midweek挂多平台补曝光，杀掉0%空月+$2k
为什么这样定价精品酒店单房 $190–460，5 房大宅睡 10 人 $290–380 太便宜；郁金香节 4 周 + Bong Bong 周末应上 $500+，主攻婚礼宾客整租。
2606/38 York St CBD 2房 · 旗舰
晚数475含双账号镜像重复，实际近满租；ADR $445低于楼内中位$470，明显有提价空间
调价参数地板 $280淡季 $420平季 $465旺季 $510周末 $530活动 NYE 12/31 ×3.0 · Vivid 2027·5-6月 ×1.25 · 马拉松 8/28-30 ×1.3
2024 $138,7162025 $211,50526年6月 $10,813入住 100%
- P0 基准价上调5-10%至$465-490，满租状态下几乎无入住损失+$15,000/年
- P1 周末与活动日启用$530+动态溢价，NYE挂3倍+$8,000/年
为什么这样定价整套 3 房对标酒店套房 $495 起——$536–799 定位合理；空置高的（3304/908）是平日挂太贵，降平季价即可，别动旺季和活动价。
1306/38 York St CBD 1房 · 稳健
ADR $469贴合楼内中位，定价合理；65%入住还有约130个空晚可填
调价参数地板 $280淡季 $420平季 $470旺季 $515周末 $540活动 NYE 12/31 ×3.0 · Vivid 2027·5-6月 ×1.25 · 马拉松 8/28-30 ×1.3
2024 $76,1692025 $110,59426年6月 $10,670入住 65%
- P0 淡季（6-8月）低档$420清空窗，目标入住65%→78%+$20,000/年
- P1 开放长住周租折扣填冬季，避免连续空档+$6,000/年
为什么这样定价整套 3 房对标酒店套房 $495 起——$536–799 定位合理；空置高的（3304/908）是平日挂太贵，降平季价即可，别动旺季和活动价。
3304/38 York St CBD 高层 · 挂太贵
ADR $713全楼第二贵但入住仅33%，年收入从$127k跌到$86k，价格挡客
调价参数地板 $430淡季 $540平季 $595旺季 $713周末 $660活动 NYE 12/31 ×3.0 · Vivid 2027·5-6月 ×1.25 · 马拉松 8/28-30 ×1.3
2024 $126,6302025 $85,54226年6月 $9,961入住 33%
- P0 基准降15-20%至$595，目标入住33%→55%（200晚×$595≈$119k）+$33,000/年
- P1 高价只留给周末和活动日，平日不再挂$700+防再流失$10,000+
为什么这样定价整套 3 房对标酒店套房 $495 起——$536–799 定位合理；空置高的（3304/908）是平日挂太贵，降平季价即可，别动旺季和活动价。
908/38 York St CBD 中层 · 偏贵
ADR $499高于楼内中位但入住仅44%，中层景观撑不起这个价
调价参数地板 $300淡季 $400平季 $440旺季 $499周末 $520活动 NYE 12/31 ×3.0 · Vivid 2027·5-6月 ×1.25 · 马拉松 8/28-30 ×1.3
2024 $60,5112025 $79,32226年6月 $9,286入住 44%
- P0 基准降12%至$440，目标入住44%→60%（220晚×$440≈$97k）+$17,000/年
- P1 提前14天未订自动降到$400地板带+$5,000/年
为什么这样定价整套 3 房对标酒店套房 $495 起——$536–799 定位合理；空置高的（3304/908）是平日挂太贵，降平季价即可，别动旺季和活动价。
2706/38 York St CBD 中层 · 日历空转
ADR $409不贵但全年只卖出80晚（22%），问题在日历开放度不在价格
调价参数地板 $280淡季 $370平季 $410旺季 $450周末 $470活动 NYE 12/31 ×3.0 · Vivid 2027·5-6月 ×1.25 · 马拉松 8/28-30 ×1.3
2024 $14,1832025 $32,72726年6月 $2,900入住 22%
- P0 排查日历封锁/上架时长，全年开放后按$410卖到60%入住（220晚≈$90k）+$45,000/年
- P1 新照片+文案对齐2606同户型，提升转化+$8,000/年
为什么这样定价整套 3 房对标酒店套房 $495 起——$536–799 定位合理；空置高的（3304/908）是平日挂太贵，降平季价即可，别动旺季和活动价。
3202/1 Brushbox St 奥体 · 中价位
首年ADR $370对标Pullman $231偏高，55%入住中规中矩，赛事日没吃满
调价参数地板 $220淡季 $335平季 $370旺季 $405周末 $430活动 NRL 总决赛 10/4 ×1.4 · Bledisloe 10/17 ×1.3 · NYE 12/31 ×2.0
2024 $02025 $73,54526年6月 $7,657入住 55%
- P0 非赛事平日降到$335提入住55%→68%（250晚×$350≈$87k）+$14,000/年
- P1 Accor赛历全年铺满：NRL×1.4、Bledisloe×1.3、演唱会周末$430+$6,000/年
为什么这样定价完全赛事驱动：非赛事日对标 Novotel $175 设底价，赛事日提前 60–90 天锁高价。
3503/1 Brushbox St 奥体 · 走量款
82%入住全组最高但ADR $245仅比Pullman高$14，卖太便宜，可稳步提价
调价参数地板 $150淡季 $220平季 $245旺季 $270周末 $285活动 NRL 总决赛 10/4 ×1.4 · Bledisloe 10/17 ×1.3 · NYE 12/31 ×2.0
2024 $44,1622025 $73,54426年6月 $4,730入住 82%
- P0 基准提价10%至$270，82%入住有充足缓冲（300晚×$25）+$7,500/年
- P1 赛事/周末$285-345分层，别再用平日价卖10月赛季+$4,000/年
其余 27 套：全量分析卡
以下覆盖组合其余所有物理房源（含黑洞、已停、闲置、新上线）。有均价的给「价格标尺 + 初版调价参数」（待订单级数据校准）；无收入数据的给「先核对什么」。入住率带 * 为镜像重复计晚。
为什么这样定价完全赛事驱动：非赛事日对标 Novotel $175 设底价，赛事日提前 60–90 天锁高价。
7706/115 Bathurst St CBD 2026 已停（流失）
2025 还收了 $76,496（均价 $622、入住 34%），2026 年 6 月归零。第一个问题：退租了吗？没退＝每月纯烧租金。若因换约暂停，按右侧参数尽快重新上架、沿用原 listing 保评价。
初版参数地板 $448淡季 $560平季 $622旺季 $715待订单级数据校准
2024 $121,1362025 $76,49626年6月 $0晚数 123入住 34%
- P0 确认租约状态：没退租就立即重新上架+$76.0k/年 恢复
- P1 沿用原 listing，不要新开防冷启动折价
为什么这样定价地处中央商务区／唐人街核心，旺季与活动窗口有充足加价空间——先按上方建议价带把在售状态与入住率救起来，再吃旺季与活动溢价。
1701/38 York St CBD 2026 已停（流失）
2025 还收了 $44,595（均价 $455、入住 27%），2026 年 6 月归零。第一个问题：退租了吗？没退＝每月纯烧租金。若因换约暂停，按右侧参数尽快重新上架、沿用原 listing 保评价。
初版参数地板 $328淡季 $410平季 $455旺季 $523待订单级数据校准
2024 $42,5482025 $44,59526年6月 $0晚数 98入住 27%
- P0 确认租约状态：没退租就立即重新上架+$44.0k/年 恢复
- P1 沿用原 listing，不要新开防冷启动折价
为什么这样定价整套 3 房对标酒店套房 $495 起——$536–799 定位合理；空置高的（3304/908）是平日挂太贵，降平季价即可，别动旺季和活动价。
106B Banks Ave Eastgardens 中环 超 180 天上限
2025 卖了 243 晚（超上限 63 晚）、收入 $43,504。这套房要进 180 天重排：受限晚留给旺季高价，淡季切 21+ 晚中期租（不计入上限）。
初版参数地板 $129淡季 $161平季 $179旺季 $206待订单级数据校准
2024 $4,1902025 $43,50426年6月 $0晚数 243入住 67%
- P0 180 晚重排 + 淡季 21+ 晚中期租保住风险收入
- P1 接入调价程序做旺季分层增量
周边活动悉尼机场/展会常年商务客
为什么这样定价对标 Mascot/Green Square 服务式公寓 $177–195；Eastgardens/Mascot 2 房应锚 $180–210。
A606/41-45 Belmore St Ryde 中环 2026 已停（流失）
2025 还收了 $34,726（均价 $313、入住 30%），2026 年 6 月归零。第一个问题：退租了吗？没退＝每月纯烧租金。若因换约暂停，按右侧参数尽快重新上架、沿用原 listing 保评价。
初版参数地板 $226淡季 $282平季 $313旺季 $360待订单级数据校准
2024 $20,1822025 $34,72626年6月 $0晚数 111入住 30%
- P0 确认租约状态：没退租就立即重新上架+$34.0k/年 恢复
- P1 沿用原 listing，不要新开防冷启动折价
为什么这样定价区域酒店 $106–224，$88 是明显甩卖价；1 房应锚 $140–170、2 房 $190–220，跟着 Marriott/Crowne Plaza 走。
2.507 159 Epping Road, Macquarie 中环 2026 已停（流失）
2025 还收了 $28,011（均价 $88、入住 87%），2026 年 6 月归零。第一个问题：退租了吗？没退＝每月纯烧租金。若因换约暂停，按右侧参数尽快重新上架、沿用原 listing 保评价。
初版参数地板 $110淡季 $79平季 $88旺季 $101待订单级数据校准
2024 $02025 $28,01126年6月 $0晚数 319入住 87%
- P0 确认租约状态：没退租就立即重新上架+$28.0k/年 恢复
- P1 沿用原 listing，不要新开防冷启动折价
为什么这样定价区域酒店 $106–224，$88 是明显甩卖价；1 房应锚 $140–170、2 房 $190–220，跟着 Marriott/Crowne Plaza 走。
709/188 Day St CBD 2026 已停（流失）
2025 还收了 $22,105（均价 $402、入住 15%），2026 年 6 月归零。第一个问题：退租了吗？没退＝每月纯烧租金。若因换约暂停，按右侧参数尽快重新上架、沿用原 listing 保评价。
初版参数地板 $290淡季 $362平季 $402旺季 $462待订单级数据校准
2024 $87,3302025 $22,10526年6月 $0晚数 55入住 15%
- P0 确认租约状态：没退租就立即重新上架+$22.0k/年 恢复
- P1 沿用原 listing，不要新开防冷启动折价
为什么这样定价地处中央商务区／唐人街核心，旺季与活动窗口有充足加价空间——先按上方建议价带把在售状态与入住率救起来，再吃旺季与活动溢价。
1505/60 Bathurst St CBD 2026 已停（流失）
2025 还收了 $21,165（均价 $275、入住 21%），2026 年 6 月归零。第一个问题：退租了吗？没退＝每月纯烧租金。若因换约暂停，按右侧参数尽快重新上架、沿用原 listing 保评价。
初版参数地板 $198淡季 $247平季 $275旺季 $316待订单级数据校准
2024 $52,0762025 $21,16526年6月 $0晚数 77入住 21%
- P0 确认租约状态：没退租就立即重新上架+$21.0k/年 恢复
- P1 沿用原 listing，不要新开防冷启动折价
为什么这样定价地处中央商务区／唐人街核心，旺季与活动窗口有充足加价空间——先按上方建议价带把在售状态与入住率救起来，再吃旺季与活动溢价。
2104/38 York St CBD 2026 已停（流失）
2025 还收了 $20,634（均价 $283、入住 20%），2026 年 6 月归零。第一个问题：退租了吗？没退＝每月纯烧租金。若因换约暂停，按右侧参数尽快重新上架、沿用原 listing 保评价。
初版参数地板 $203淡季 $254平季 $283旺季 $325待订单级数据校准
2024 $24,4382025 $20,63426年6月 $0晚数 73入住 20%
- P0 确认租约状态：没退租就立即重新上架+$20.0k/年 恢复
- P1 沿用原 listing，不要新开防冷启动折价
为什么这样定价整套 3 房对标酒店套房 $495 起——$536–799 定位合理；空置高的（3304/908）是平日挂太贵，降平季价即可，别动旺季和活动价。
307/120 Herring rd MacquariePark 中环 2026 已停（流失）
2025 还收了 $18,745（均价 $221、入住 23%），2026 年 6 月归零。第一个问题：退租了吗？没退＝每月纯烧租金。若因换约暂停，按右侧参数尽快重新上架、沿用原 listing 保评价。
初版参数地板 $158淡季 $198平季 $221旺季 $254待订单级数据校准
2024 $12,3302025 $18,74526年6月 $0晚数 85入住 23%
- P0 确认租约状态：没退租就立即重新上架+$18.0k/年 恢复
- P1 沿用原 listing，不要新开防冷启动折价
为什么这样定价区域酒店 $106–224，$88 是明显甩卖价；1 房应锚 $140–170、2 房 $190–220，跟着 Marriott/Crowne Plaza 走。
808/178 Thomas St Haymarket CBD 2026 已停（流失）
2025 还收了 $15,880（均价 $441、入住 10%），2026 年 6 月归零。第一个问题：退租了吗？没退＝每月纯烧租金。若因换约暂停，按右侧参数尽快重新上架、沿用原 listing 保评价。
初版参数地板 $318淡季 $397平季 $441旺季 $507待订单级数据校准
2024 $02025 $15,88026年6月 $0晚数 36入住 10%
- P0 确认租约状态：没退租就立即重新上架+$15.0k/年 恢复
- P1 沿用原 listing，不要新开防冷启动折价
为什么这样定价地处中央商务区／唐人街核心，旺季与活动窗口有充足加价空间——先按上方建议价带把在售状态与入住率救起来，再吃旺季与活动溢价。
406 Lower Bielsdown Road 郊区 数据异常
2025 只有一笔 $7,484/2 晚的记录（$3,742/晚），疑似长租收入错位入账。核对后再归类。
2024 $02025 $7,48426年6月 $0晚数 2入住 1%
- P0 核对这笔记录的真实性质口径修复
2207/82 Hay St Haymarket CBD 正常
2025 收入 $6,949、均价 $409、入住 5%——表现平稳，按建议带做淡旺季分层与活动加价。
初版参数地板 $294淡季 $368平季 $409旺季 $470待订单级数据校准
2024 $02025 $6,94926年6月 $0晚数 17入住 5%
- P0 接入调价程序（右侧参数）常态化
- P1 活动日不打折增量
为什么这样定价地处中央商务区／唐人街核心，旺季与活动窗口有充足加价空间——先按上方建议价带把在售状态与入住率救起来，再吃旺季与活动溢价。
D310/9 Kyle St, Arncliff 中环 大幅下滑
2025 较 2024 大幅下滑（$35,658 → $3,064），先查根因（竞品/评价/照片），价格其次。
初版参数地板 $147淡季 $184平季 $204旺季 $235待订单级数据校准
2024 $35,6582025 $3,06426年6月 $0晚数 15入住 4%
- P0 竞品与 listing 质量体检找根因
- P1 修复后按建议带回归恢复
周边活动悉尼机场/展会常年商务客
为什么这样定价对标 Mascot/Green Square 服务式公寓 $177–195；Eastgardens/Mascot 2 房应锚 $180–210。
8/7 Victoria Park Parade Zetland 中环 大幅下滑
2025 较 2024 大幅下滑（$2,260 → $1,140），先查根因（竞品/评价/照片），价格其次。
初版参数地板 $205淡季 $256平季 $285旺季 $328待订单级数据校准
2024 $2,2602025 $1,14026年6月 $0晚数 4入住 1%
- P0 竞品与 listing 质量体检找根因
- P1 修复后按建议带回归恢复
为什么这样定价Meriton 1 房套房就要 $165–195，我们 2 房 2 卫卖 $224 明显偏低，基准价可提到 $250–280。
3510/1 Brushbox St, Sydney Olympic Park 奥体 黑洞：有晚数无收入
2025 记了 171 晚但收入为 $0。两种可能：钱进了房东/第三方账户（代管结构），或报表口径缺失。按集群均价估算约 $47,880 的流水下落不明——先核对，再谈定价。
2024 $02025 $026年6月 $0晚数 171入住 47%
- P0 和 Emma 核对这 171 晚的收入去向（对账单/收款账户）~$47k 待确认
- P1 确认归属后并入对应物理房档案口径修复
为什么这样定价完全赛事驱动：非赛事日对标 Novotel $175 设底价，赛事日提前 60–90 天锁高价。
542 18 Confectioners Way CBD 已死（2024 有收入）
2024 收入 $12,027，2025 归零。要么退租了、要么换 listing 转移了收入。若是换名，应并账；若是退租，档案关闭。
2024 $12,0272025 $026年6月 $0晚数 0入住 0%
- P0 确认退出原因与租约状态止损确认
为什么这样定价精品酒店单房 $190–460，5 房大宅睡 10 人 $290–380 太便宜；郁金香节 4 周 + Bong Bong 周末应上 $500+，主攻婚礼宾客整租。
18/7 victoria park Ave 中环 黑洞：有晚数无收入
2025 记了 118 晚但收入为 $0。两种可能：钱进了房东/第三方账户（代管结构），或报表口径缺失。按集群均价估算约 $33,040 的流水下落不明——先核对，再谈定价。
2024 $02025 $026年6月 $0晚数 118入住 32%
- P0 和 Emma 核对这 118 晚的收入去向（对账单/收款账户）~$33k 待确认
- P1 确认归属后并入对应物理房档案口径修复
为什么这样定价Meriton 1 房套房就要 $165–195，我们 2 房 2 卫卖 $224 明显偏低，基准价可提到 $250–280。
Studio 郊区 黑洞：有晚数无收入
2025 记了 93 晚但收入为 $0。两种可能：钱进了房东/第三方账户（代管结构），或报表口径缺失。按集群均价估算约 $26,040 的流水下落不明——先核对，再谈定价。
2024 $02025 $026年6月 $1,400晚数 93入住 25%
- P0 和 Emma 核对这 93 晚的收入去向（对账单/收款账户）~$26k 待确认
- P1 确认归属后并入对应物理房档案口径修复
Big Unit 郊区 黑洞：有晚数无收入
2025 记了 83 晚但收入为 $0。两种可能：钱进了房东/第三方账户（代管结构），或报表口径缺失。按集群均价估算约 $23,240 的流水下落不明——先核对，再谈定价。
2024 $02025 $026年6月 $2,831晚数 83入住 23%
- P0 和 Emma 核对这 83 晚的收入去向（对账单/收款账户）~$23k 待确认
- P1 确认归属后并入对应物理房档案口径修复
3209/1 Brushbox St Olympic Park 奥体 2026 新上线
2026 年新上线（6 月已录 30 晚、$4,649）。冷启动期评价少排名低，历史规律折价 20–40%——目标 8 周内攒 5+ 条评价，然后价格回归集群基准。
2024 $02025 $026年6月 $4,649晚数 0入住 0%
- P0 冷启动价 = 集群基准 × 0.85，攒够 5 条评价即回归爬坡 8 周
- P1 接入调价程序，纳入活动日历常态化
为什么这样定价完全赛事驱动：非赛事日对标 Novotel $175 设底价，赛事日提前 60–90 天锁高价。
111/10 Galloway St Mascot 中环 黑洞：有晚数无收入
2025 记了 58 晚但收入为 $0。两种可能：钱进了房东/第三方账户（代管结构），或报表口径缺失。按集群均价估算约 $16,240 的流水下落不明——先核对，再谈定价。
2024 $02025 $026年6月 $0晚数 58入住 16%
- P0 和 Emma 核对这 58 晚的收入去向（对账单/收款账户）~$16k 待确认
- P1 确认归属后并入对应物理房档案口径修复
周边活动悉尼机场/展会常年商务客
为什么这样定价对标 Mascot/Green Square 服务式公寓 $177–195；Eastgardens/Mascot 2 房应锚 $180–210。
65 Wrights Road, Drummoyne 北岸/内西 闲置
有房无收入，每闲置一个月都是纯付租金。激活（拍照上架+集群基准价）或退租，本月内定。
2024 $02025 $026年6月 $0晚数 13入住 4%
- P0 激活或退租，二选一止损
周边活动（新上线/闲置：先按北悉尼对标设初始价）
为什么这样定价北悉尼酒店 $185–220 作参照；这些是新上线或闲置房，先按此设初始价再随入住率调。
936/243 Pyrmont St 中环 闲置
有房无收入，每闲置一个月都是纯付租金。激活（拍照上架+集群基准价）或退租，本月内定。
2024 $02025 $026年6月 $0晚数 24入住 7%
- P0 激活或退租，二选一止损
周边活动悉尼机场/展会常年商务客
为什么这样定价对标 Mascot/Green Square 服务式公寓 $177–195；Eastgardens/Mascot 2 房应锚 $180–210。
Unit 2/28 Young St, Randwick 中环 闲置
有房无收入，每闲置一个月都是纯付租金。激活（拍照上架+集群基准价）或退租，本月内定。
2024 $02025 $026年6月 $0晚数 14入住 4%
- P0 激活或退租，二选一止损
周边活动悉尼机场/展会常年商务客
为什么这样定价对标 Mascot/Green Square 服务式公寓 $177–195；Eastgardens/Mascot 2 房应锚 $180–210。
1209/178 Thomas St, Haymarket CBD 闲置
有房无收入，每闲置一个月都是纯付租金。激活（拍照上架+集群基准价）或退租，本月内定。
2024 $02025 $026年6月 $0晚数 2入住 1%
- P0 激活或退租，二选一止损
为什么这样定价地处中央商务区／唐人街核心，旺季与活动窗口有充足加价空间——先按上方建议价带把在售状态与入住率救起来，再吃旺季与活动溢价。
69 Euroka St, Waverton 北岸/内西 2026 新上线
2026 年新上线（6 月已录 5 晚、$3,233）。冷启动期评价少排名低，历史规律折价 20–40%——目标 8 周内攒 5+ 条评价，然后价格回归集群基准。
2024 $02025 $026年6月 $3,233晚数 0入住 0%
- P0 冷启动价 = 集群基准 × 0.85，攒够 5 条评价即回归爬坡 8 周
- P1 接入调价程序，纳入活动日历常态化
周边活动（新上线/闲置：先按北悉尼对标设初始价）
为什么这样定价北悉尼酒店 $185–220 作参照；这些是新上线或闲置房，先按此设初始价再随入住率调。
1/15 Gladstone Parade Lindfield 北岸/内西 2026 新上线
2026 年新上线（6 月已录 10 晚、$4,156）。冷启动期评价少排名低，历史规律折价 20–40%——目标 8 周内攒 5+ 条评价，然后价格回归集群基准。
2024 $02025 $026年6月 $4,156晚数 0入住 0%
- P0 冷启动价 = 集群基准 × 0.85，攒够 5 条评价即回归爬坡 8 周
- P1 接入调价程序，纳入活动日历常态化
周边活动（新上线/闲置：先按北悉尼对标设初始价）
为什么这样定价北悉尼酒店 $185–220 作参照；这些是新上线或闲置房，先按此设初始价再随入住率调。
玖
附录：43 套房逐一档案
按语 ｜ 67 条 listing 归并为 43 套留过经营痕迹的物理房源，逐套列出三年数据、状态判定与动作。排序：先看在流血的（红），再看要修的（黄），末了是健康的（绿）。本表均价/入住率按未去重晚数计——镜像房会被系统性压低（如 802 显示 $192、去重后 $383；3804 $370→$741），准确值见捌章逐房卡；入住率带 * 的超过 100%＝双账号镜像重复计晚，本身便是要核对的问题。
全量档案（2024 / 2025 / 2026上半年 · 均价与入住率为 2025）
| 物理房源 | 集群 | 2024 | 2025 | 26上半 | 晚数 | 均价 | 入住 | 状态 | 建议动作 |
|---|
| 7706/115 Bathurst St | CBD | 121,136 | 76,496 | 0 | 123 | $622 | 34% | 2026 已停（流失） | 确认是否已退租；若租约未到期＝在纯烧租金 |
| 1701/38 York St | CBD | 42,548 | 44,595 | 0 | 98 | $455 | 27% | 2026 已停（流失） | 确认是否已退租；若租约未到期＝在纯烧租金 |
| A606/41-45 Belmore St Ryde | 中环 | 20,182 | 34,726 | 0 | 111 | $313 | 30% | 2026 已停（流失） | 确认是否已退租；若租约未到期＝在纯烧租金 |
| 218/7 Victoria Park Parade | 中环 | 0 | 31,573 | 0 | 224 | $141 | 61% | 2026 已停（流失） | 确认是否已退租；若租约未到期＝在纯烧租金 |
| 2.507 159 Epping Road, Macquarie | 中环 | 0 | 28,011 | 0 | 319 | $88 | 87% | 2026 已停（流失） | 87% 入住只卖 $88——已停最可惜的一套，若能重签按 $150+ 回归 |
| 709/188 Day St | CBD | 87,330 | 22,105 | 0 | 55 | $402 | 15% | 2026 已停（流失） | 确认是否已退租；若租约未到期＝在纯烧租金 |
| 1505/60 Bathurst St | CBD | 52,076 | 21,165 | 0 | 77 | $275 | 21% | 2026 已停（流失） | 确认是否已退租；若租约未到期＝在纯烧租金 |
| 2104/38 York St | CBD | 24,438 | 20,634 | 0 | 73 | $283 | 20% | 2026 已停（流失） | 2026 已停；若续租应对齐楼内中位 $470（曾 +$14k 空间） |
| 307/120 Herring rd MacquariePark | 中环 | 12,330 | 18,745 | 0 | 85 | $221 | 23% | 2026 已停（流失） | 确认是否已退租；若租约未到期＝在纯烧租金 |
| 808/178 Thomas St Haymarket | CBD | 0 | 15,880 | 0 | 36 | $441 | 10% | 2026 已停（流失） | 确认是否已退租；若租约未到期＝在纯烧租金 |
| D310/9 Kyle St, Arncliff | 中环 | 35,658 | 3,064 | 0 | 15 | $204 | 4% | 大幅下滑 | 查原因（换 listing / 竞品 / 停运） |
| 8/7 Victoria Park Parade Zetland | 中环 | 2,260 | 1,140 | 0 | 4 | $285 | 1% | 大幅下滑 | 查原因（换 listing / 竞品 / 停运） |
| 3510/1 Brushbox St, Sydney Olympic Park | 奥体 | 0 | 0 | 0 | 171 | — | 47% | 黑洞：有晚数无收入 | 核对收入去向——记账缺失或钱进了第三方账户 |
| 18/7 victoria park Ave | 中环 | 0 | 0 | 0 | 118 | — | 32% | 黑洞：有晚数无收入 | 核对收入去向——记账缺失或钱进了第三方账户 |
| Studio | 郊区 | 0 | 0 | 1,400 | 93 | — | 25% | 黑洞：有晚数无收入 | 核对收入去向——记账缺失或钱进了第三方账户 |
| Big Unit | 郊区 | 0 | 0 | 2,831 | 83 | — | 23% | 黑洞：有晚数无收入 | 核对收入去向——记账缺失或钱进了第三方账户 |
| 111/10 Galloway St Mascot | 中环 | 0 | 0 | 0 | 58 | — | 16% | 黑洞：有晚数无收入 | 核对收入去向——记账缺失或钱进了第三方账户 |
| 542 18 Confectioners Way | CBD | 12,027 | 0 | 0 | 0 | — | 0% | 已死（2024 有收入） | 查退出原因；若换 listing 转移则并账 |
| 2606/38 York St | CBD | 138,716 | 211,505 | 10,813 | 475 | $445 | 100%* | 超 180 天上限 | 旗舰房：130% 入住＝双账号镜像重复计，先核实真实晚数再做 180 天重排 |
| 3202/38 York St | CBD | 180,121 | 160,550 | 14,887 | 340 | $472 | 93% | 超 180 天上限 | 180 晚留给旺季高价，淡季切 21+ 晚中期租；停双账号拼额度 |
| 802/188 Day St | CBD | 46,558 | 159,391 | 4,281 | 832 | $192 | 100%* | 超 180 天上限 | 228% 入住＝4 条 listing +镜像重复；停止换 listing（v3 89% vs v1 38% 的教训） |
| 3804/38 York St | CBD | 99,461 | 131,881 | 10,648 | 356 | $370 | 98% | 超 180 天上限 | 180 晚留给旺季高价，淡季切 21+ 晚中期租；停双账号拼额度 |
| 1306/38 York St | CBD | 76,169 | 110,594 | 10,670 | 236 | $469 | 65% | 超 180 天上限 | 180 晚留给旺季高价，淡季切 21+ 晚中期租；停双账号拼额度 |
| 3304/38 York St | CBD | 126,630 | 85,542 | 9,961 | 120 | $713 | 33% | 挂太贵（空置高） | 降到楼内可比价 ~$550，入住 33%→60% ≈ +$5万/年 |
| 908/38 York St | CBD | 60,511 | 79,322 | 9,286 | 159 | $499 | 44% | 挂太贵（空置高） | 降到 ~$430 拉入住（同楼 1306 卖 $469 能住 65%） |
| 3202/1 Brushbox St Olympic Park | 奥体 | 0 | 73,545 | 7,657 | 199 | $370 | 55% | 超 180 天上限 | 180 晚留给旺季高价，淡季切 21+ 晚中期租；停双账号拼额度 |
| 3503/1 Brushbox St Olympic Park | 奥体 | 44,162 | 73,544 | 4,730 | 300 | $245 | 82% | 超 180 天上限 | 180 晚留给旺季高价，淡季切 21+ 晚中期租；停双账号拼额度 |
| 106B Banks Ave Eastgardens | 中环 | 4,190 | 43,504 | 0 | 243 | $179 | 67% | 超 180 天上限 | 180 晚留给旺季高价，淡季切 21+ 晚中期租；停双账号拼额度 |
| 1616/3 Carter St Olympic Park | 奥体 | 0 | 12,484 | 0 | 275 | $45 | 75% | 超 180 天上限 | $45/晚是全组合最低——提到 $150 一套 +$2万+/年；同时超 180 天要重排 |
| 406 Lower Bielsdown Road | 郊区 | 0 | 7,484 | 0 | 2 | $3,742 | 1% | 数据异常 | 核对这笔 $7,484/2晚 的记录（疑似长租入账错位） |
| 936/243 Pyrmont St | 中环 | 0 | 0 | 0 | 24 | — | 7% | 闲置 | 激活或退租 |
| Unit 2/28 Young St, Randwick | 中环 | 0 | 0 | 0 | 14 | — | 4% | 闲置 | 激活或退租 |
| 65 Wrights Road, Drummoyne | 北岸/内西 | 0 | 0 | 0 | 13 | — | 4% | 闲置 | 激活或退租 |
| 1209/178 Thomas St, Haymarket | CBD | 0 | 0 | 0 | 2 | — | 1% | 闲置 | 激活或退租 |
| 806/88 Alfred St Milsons Point | 北岸/内西 | 0 | 36,585 | 12,107 | 158 | $232 | 43% | 正常 | 8/30 马拉松起点旁：活动周末 +50%；正常周末 +15% |
| 2706/38 York St | CBD | 14,183 | 32,727 | 2,900 | 80 | $409 | 22% | 增长 | 保持；复制打法 |
| 9/315 Merrylands Road | 中环 | 0 | 15,242 | 0 | 135 | $113 | 37% | 正常 | 按集群定价方案执行 |
| 404/1 Carter St Olympic Park | 奥体 | 0 | 8,738 | 3,726 | 70 | $125 | 19% | 正常 | 按集群定价方案执行 |
| 2207/82 Hay St Haymarket | CBD | 0 | 6,949 | 0 | 17 | $409 | 5% | 正常 | 按集群定价方案执行 |
| 16 Trader St, North Rothbury | 郊区 | 0 | 4,958 | 0 | 24 | $207 | 7% | 正常 | 按集群定价方案执行 |
| 3209/1 Brushbox St Olympic Park | 奥体 | 0 | 0 | 4,649 | 0 | — | 0% | 2026 新上线 | 建立基准价 + 爬坡监控（新 listing 冷启动折价 20–40%） |
| 69 Euroka St, Waverton | 北岸/内西 | 0 | 0 | 3,233 | 0 | — | 0% | 2026 新上线 | 建立基准价 + 爬坡监控（新 listing 冷启动折价 20–40%） |
| 1/15 Gladstone Parade Lindfield | 北岸/内西 | 0 | 0 | 4,156 | 0 | — | 0% | 2026 新上线 | 建立基准价 + 爬坡监控（新 listing 冷启动折价 20–40%） |
档案级结论：10 套「2026 已停」的房，2025 年曾贡献 $31.4 万——每一套都要问一句「退租了吗？没退，便是在烧租金」；9 套超 180 天上限集中了组合的大半收入；黑洞与镜像，让 6 套房的真实成绩无从核算。这张表，就是给 Emma 的逐套问题清单。