收益诊断报告 · REVENUE DIAGNOSIS

Lisa 短租业务分析报告：10 套房的收入、成本与改进方案

悉尼短租 10 套 ｜ 银行流水 453 笔（2026-01-01 ~ 05-15）× Hostaway 订单 1,469 条（2026-07-05 拉取）交叉核对 ｜ AUD

全年 365 天订单日历

每个格子是一天，越蓝＝当天住的房越多。上半年入住良好；9 月之后只订出两三成（虚线格是未来日期，后续还会有订单补进）。

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
全空 住一半 住满 7月5日之后＝未来已订订单
房源
10 套
6 套租来转租 + 4 套帮业主代管
月收入（订单口径）
$56k–75k
2 月最高，冬季下滑
老板每月到手
≈$5,600
利润率约 10%
诊断出的提升空间
+$7k–13k/月
十份逐房深挖后上修；利润可翻 2–3 倍
壹

生意全貌

按语 ｜ 收入的约 49% 付房租、20% 付平台、10% 是利润；利润主要来自 1–2 月旺季。老板每月提取的金额约等于利润，业务没有留存资金。

每收 $100，钱都去哪了

付房东 $49
清洁 $18
业主 $15
利润 $10
付房东房租 48.6%
清洁布草 18.2%
分给业主 15.0%
水电市政 3.5%
平台费与退款 5.0%
利润 9.7%

每月收入（客人订单总额，千元）

夏天每月 $62k–75k；9 月以后已订断崖。浅色柱＝未来月份，会随最后几天预订继续上升——但去年同期这时候已经卖出去一半了。

62k
1月
75k
2月
73k
3月
68k
4月
56k
5月
65k
6月
58k
7月
49k
8月
30k
9月
32k
10月
15k
11月
27k
12月

每月利润（银行实际收支，1月 – 5月15日）

4 个半月合计赚 $25,379，老板提走 $25,941——提取节奏精确等于赚钱速度，装修维修 $10,955 全靠吃账户老本。

1月+22,631
2月+8,038
3月+936
4月−9,111
5月上半+2,885

每套整租房：月赚 / 月贴

602 + 706 赚走几乎全部利润；502 连旺季都亏。代管四套另贡献管理费约 $1,800/月。

602 Archer+2,390
706 Archer+1,856
1201 Burwood+948
108 Archer+334
502 Archer−506

定价问题：28% 的晚数在最后 3 天低价卖出

同一套房内部对比：最后 3 天卖出的晚数，均价比提前 30 天以上便宜 25%；上半年 28% 的晚数是这样成交的。12 月有手动加价（+11~33%），但淡季价格不会提前下调。

提前 30 天+ vs 最后 3 天（每晚均价）
$308→$190
418 studio · 6月每晚实收（2025 → 2026）
$280→$100
108 Archer · 6月每晚实收（2025 → 2026）
$182→$158
22 Trinity（house）· 6月每晚实收
$155→$454
贰

十套房逐一深挖

按语 ｜ 十套房逐一分析后，发现一个共同问题：下半年的价格都挂得比去年实际卖出的价格贵，所以客人不订——45 Kent、706、602 的 11 月现在都是一晚未订。把价格降回去年卖掉的水平，是眼下最大的一笔钱。

怎么读图 ｜ 十套房用同一种图：蓝柱＝每晚收入（价格×入住率），红柱＝跌破保本线的月份，黄线＝挂牌均价，红虚线＝保本线：整租房＝房租+清洁水电摊到每晚；代管房无固定房租，保本线＝清洁+水电摊到每晚（45 Kent $77、22 Trinity $37、410 $27、418 $42），所以很低——低于它才是真亏。竖虚线右侧是未来 6 个月的已订情况（浅色）。黄线高、蓝柱矮＝价格挂贵了没人订；图下方的「调价建议」是调价程序算出的当前挂价 → 建议价。

45 Kent St

代管 house · 大团体客10–12月 0 晚，可挽救

去年 10–12 月卖出 68 晚，其中 74% 在 7–9 月订入。今年目前是 0 晚：挂价 $599，去年成交价 $550。降价到 $549 还来得及。

$200$400$600今天 → 未来已订25-7 每晚收入 $928 每晚收入 $2459 每晚收入 $20310 每晚收入 $33911 每晚收入 $38512 每晚收入 $51326-1 每晚收入 $5032 每晚收入 $4473 每晚收入 $3784 每晚收入 $4115 每晚收入 $1846 每晚收入 $2397 每晚收入 $245（未来已订）8 每晚收入 $291（未来已订）9 每晚收入 $37（未来已订）10 每晚收入 $0（未来已订）11 每晚收入 $0（未来已订）12 每晚收入 $0（未来已订）25-7 均价 $4788 均价 $5429 均价 $50810 均价 $55311 均价 $55012 均价 $63626-1 均价 $6502 均价 $5453 均价 $4694 均价 $5365 均价 $4386 均价 $4797 均价 $5068 均价 $6439 均价 $55425-78910111226-123456789101112保本线（清洁+水电） $77
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率19%45%40%61%70%81%77%82%81%77%42%50%48%45%7%0%0%0%
均价$478$542$508$553$550$636$650$545$469$536$438$479$506$643$554———
每晚收入$92$245$203$339$385$513$503$447$378$411$184$239$245$291$37$0$0$0
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议7月 $559 → $417 -25%8月 $559 → $448 -20%9月 $559 → $436 -22%10月 $631 → $546 -13%
对标酒店The Langham（同街区） ~$496/晚 · Crowne Plaza Darling Harbour ~$238–300 · Meriton Kent St 2房 ~$400–550
周边活动City2Surf 起跑（8/9） · 悉尼马拉松（赛道在门口）（8/30） · STC Walsh Bay 演出季（步行500m）（9–10月） · ICC 会展档期（9–10月）
为什么这样定价整栋住 5 人 $454 ≈ 一间五星房的价格；两个跑步大周末（8/9、8/30）酒店必爆满，$735 仍低于订 2 间房。
去年10–12月 68 晚 $38k今年已订 0 晚刷漆$7,200 约3.5个月回本与22 Trinity客人重合 0
  1. P0 10–11月挂价 $599 → $549（12月保持 $700+，去年 12 月 $713 住到 81%）+$12,600/月（10–12月）
  2. P1 把 Booking.com 做成第二渠道（此房均价 $653、取消 0，全年只卖了 15 晚）+$2,200/月
  3. P2 和 22 Trinity 互相推荐大团体（两栋客人同类、从未互相导流）+$1,000~2,000/月

418 studio

代管缺冬季长租客

这套房的冬天靠长租客：去年冬季 71 晚中 48 晚来自两个长租客（7 月满房＝一个客人住 35 晚）。今年没有找到长租客，另有 28 晚被临时取消。

$100$200$300今天 → 未来已订25-7 每晚收入 $1398 每晚收入 $1449 每晚收入 $6210 每晚收入 $14311 每晚收入 $13412 每晚收入 $17426-1 每晚收入 $1482 每晚收入 $1613 每晚收入 $1374 每晚收入 $1315 每晚收入 $1346 每晚收入 $837 每晚收入 $98（未来已订）8 每晚收入 $40（未来已订）9 每晚收入 $0（未来已订）10 每晚收入 $14（未来已订）11 每晚收入 $0（未来已订）12 每晚收入 $21（未来已订）25-7 均价 $1398 均价 $1549 均价 $16810 均价 $16511 均价 $17512 均价 $18626-1 均价 $1702 均价 $1673 均价 $1584 均价 $1365 均价 $1606 均价 $1567 均价 $1688 均价 $15610 均价 $21512 均价 $32125-78910111226-123456789101112保本线（清洁+水电） $42
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率100%94%37%87%77%94%87%96%87%97%84%53%58%26%0%6%0%6%
均价$139$154$168$165$175$186$170$167$158$136$160$156$168$156—$215—$321
每晚收入$139$144$62$143$134$174$148$161$137$131$134$83$98$40$0$14$0$21
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议7月 $189 → $155 -18%8月 $189 → $156 -17%9月 $189 → $156 -17%10月 $189 → $181 -4%
对标酒店Quest Chatswood studio $137 起 · Astra 企业公寓 studio $210/晚 · 长约6个月 furnished studio $1,700–1,950/月
周边活动RNSH 医院陪护外溢（院内限住4晚）（全年） · Macquarie 大学开学季（9月） · MediStays 医疗住宿（渠道） · Flatmates 长租客池（渠道）
为什么这样定价月租 $4,050 卡在「长约 $1,900/月」和「企业公寓 $6,300/月」之间——专吃住 4–8 周、不签长约的医护/留学生，与去年成交带一致。
全长租 vs 短租 长租多赚 +$800/月提前90天+成交价 $181 全房最高最后几天成交价 $153周末 入住最高但无加价
  1. P1 立即挂 28 晚 @$135/晚 的月租价（8月已订仅 $1,249、9月为 0）+$2,500~3,400/月
  2. P2 向业主提方案：全年包月 $4,200，或冬季长租+夏季短租+$500~800/月
  3. P3 提前 90 天以上的日期涨到 $185+；周五六 +10%；改严格取消政策+$300~450/月

22 Trinity Ave

代管 house · 6–8人团体询价无人跟进

一年 55 个客人来问价，只成交 2 个。其中 43 晚正好是空着的日子，对应约 $25,578/年。这些客人多是 6–8 人家庭团，Booking 上同类客人成交价 $786/晚。

$200$400$600$800今天 → 未来已订25-7 每晚收入 $3958 每晚收入 $2709 每晚收入 $20610 每晚收入 $27711 每晚收入 $50512 每晚收入 $43026-1 每晚收入 $2432 每晚收入 $5933 每晚收入 $4044 每晚收入 $4365 每晚收入 $3206 每晚收入 $3947 每晚收入 $294（未来已订）8 每晚收入 $344（未来已订）9 每晚收入 $206（未来已订）10 每晚收入 $302（未来已订）11 每晚收入 $388（未来已订）12 每晚收入 $65（未来已订）25-7 均价 $5578 均价 $5589 均价 $56110 均价 $57211 均价 $58312 均价 $66726-1 均价 $8362 均价 $6393 均价 $6274 均价 $5455 均价 $5516 均价 $5147 均价 $5368 均价 $6279 均价 $56310 均价 $58611 均价 $61312 均价 $66825-78910111226-123456789101112保本线（清洁+水电） $37
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率71%48%37%48%87%65%29%93%65%80%58%77%55%55%37%52%63%10%
均价$557$558$561$572$583$667$836$639$627$545$551$514$536$627$563$586$613$668
每晚收入$395$270$206$277$505$430$243$593$404$436$320$394$294$344$206$302$388$65
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议7月 $559 → $489 -13%8月 $560 → $518 -7%9月 $559 → $497 -11%10月 $559 → $610 +9%
对标酒店Pier One（同街区） ~$450/晚/间 · Rendezvous The Rocks ×3间 ~$720/晚 · Shangri-La ×3间 ~$760+
周边活动马拉松跨桥（第1–3公里在门口）（8/30） · Sydney Fringe 艺术节 450+ 场（9月） · NRL 总决赛（10/4） · The Rocks Markets（300m）（每周末）
为什么这样定价6–8 人团订 3 间酒店房要 $700–760+，整栋 $525 是明显性价比；马拉松周末 $780–850、NRL 决赛周末 $650+ 都有酒店价背书。
团体客 59% 订单 · 65% 收入Booking 7人团 $786/晚 · 0取消询价成交率 3.6%周五入住 29/82 团体单
  1. P0 6人以上团的询价 24 小时内回复并发报价，报价对齐 Booking 团体价 $700++$1,200~2,100/月
  2. P1 5/9/10 月用 6 月的做法：价格不动（$520–560），提前 5–6 周冲预订量+$800~1,500/月
  3. P2 周五六最少住 2 晚；维修占位改 0 元块，不再污染统计+$300~600/月

502/88 Archer

整租 · 双周租 $2,160成本过高致亏

它的净收入是整栋楼第一，但仍然亏损：房租太高，加上 Airbnb 每月抽走约 $1,000。按现在的成本，需要 96% 入住率才不亏。问题在成本，不在经营——需要和房东谈降租。

$100$200$300今天 → 未来已订25-7 每晚收入 $2268 每晚收入 $1969 每晚收入 $20110 每晚收入 $19311 每晚收入 $19312 每晚收入 $24526-1 每晚收入 $2072 每晚收入 $2273 每晚收入 $2204 每晚收入 $1845 每晚收入 $1746 每晚收入 $1527 每晚收入 $136（未来已订）8 每晚收入 $255（未来已订）9 每晚收入 $89（未来已订）10 每晚收入 $114（未来已订）11 每晚收入 $58（未来已订）12 每晚收入 $56（未来已订）25-7 均价 $2348 均价 $2259 均价 $21610 均价 $26011 均价 $23112 均价 $29326-1 均价 $2682 均价 $2273 均价 $2534 均价 $2305 均价 $2086 均价 $2177 均价 $2828 均价 $2829 均价 $24310 均价 $25411 均价 $28812 均价 $24825-78910111226-123456789101112保本线 $191
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率97%87%93%74%83%84%77%100%87%80%84%70%48%90%37%45%20%23%
均价$234$225$216$260$231$293$268$227$253$230$208$217$282$282$243$254$288$248
每晚收入$226$196$201$193$193$245$207$227$220$184$174$152$136$255$89$114$58$56
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议7月 $279 → $214 -23%8月 $279 → $234 -16%9月 $279 → $226 -19%10月 $279 → $255 -9%
对标酒店Meriton 1房 ~$230/晚 · Mantra 家庭房 ~$190+加床$40 · Silkari Suites ~$150–180
周边活动中秋节（Westfield 步行500m）（9/25） · NSW 春季学校假期（9/26–10/11） · 《美猴王》家庭大戏（Concourse）（9/26–27）
为什么这样定价基准 $228 已贴近家庭房区间上限；中秋+春假的探亲家庭高峰把周末推到 $250–280（= 它 4 人满员订单历史均价），用旺季溢价对冲房租。
净每晚收入 $169 全楼第一年缺口 −$8,084空置 82% 是零散一两天回头客 0/168 单
  1. P0 和房东重谈：双周租 $2,160 → $1,810，谈不下 −$250 就退租+$674/月
  2. P1 提前 7 天以上的日期提价 8–12%，最低价 $226（2 月满房只卖 $188，偏低）+$250~400/月
  3. P2 一两天的零散空档允许只住 1 晚，$150 以上就卖+$300~450/月

602/88 Archer

整租 · 双周租 $2,040利润第一 · 9–11月有风险

利润最高的房，有两个问题。① 去年 9 月挂价太高只住了 53%；今年 9 月挂得更高（$287），11 月一晚未订。② 2027 年 1 月旺季被一个客人提前 11 个月以 $240 订走 35 晚，比正常价少赚约 $1,900。

$100$200$300今天 → 未来已订25-7 每晚收入 $1688 每晚收入 $1929 每晚收入 $12410 每晚收入 $23111 每晚收入 $21812 每晚收入 $23026-1 每晚收入 $3012 每晚收入 $2553 每晚收入 $2144 每晚收入 $2075 每晚收入 $1956 每晚收入 $1837 每晚收入 $128（未来已订）8 每晚收入 $162（未来已订）9 每晚收入 $86（未来已订）10 每晚收入 $73（未来已订）11 每晚收入 $0（未来已订）12 每晚收入 $128（未来已订）25-7 均价 $2178 均价 $2289 均价 $23210 均价 $26611 均价 $25212 均价 $32326-1 均价 $3012 均价 $2653 均价 $2654 均价 $2595 均价 $2426 均价 $2397 均价 $2658 均价 $2789 均价 $28710 均价 $25312 均价 $24925-78910111226-123456789101112保本线 $185
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率77%84%53%87%87%71%100%96%81%80%81%77%48%58%30%29%0%52%
均价$217$228$232$266$252$323$301$265$265$259$242$239$265$278$287$253—$249
每晚收入$168$192$124$231$218$230$301$255$214$207$195$183$128$162$86$73$0$128
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议7月 $279 → $232 -17%8月 $279 → $242 -13%9月 $279 → $233 -16%10月 $279 → $270 -3%
对标酒店Meriton 2房 ~$350–400/晚 · Quest 2房 ~$280–320 · Silkari 2房 ~$300–400
周边活动Chatswood StreetFair（楼下，数万人）（9/5） · 春季学校假期（9/28–10/9） · RNSH 陪护外溢（MediStays 已验证）（全年）
为什么这样定价2 房对标 $280–400：9 月降到 $225–233 不是贱卖而是抢量——比酒店便宜 $50–170 还带全套厨房，用春假家庭和 7 晚+陪护单填空窗。
近12个月每晚收入 $212可做到 $246（+$1,050/月）住一周以上客人 均价 $285 全组合最高零散空夜 31 晚/年
  1. P0 9–11 月挂价 $287 → $215–225；11 月 45 天内没起色就找一个 20–30 晚的长单+$2,900/月
  2. P1 一两天空档允许住 1 晚、底价 $175；三天以上空档底价提到 $205+$500/月
  3. P2 12/20–2/5 不给长住折扣，提前 6 个月内才放长单+$400/月

706/88 Archer

整租 · 双周租 $1,900挂价偏高 25–30%

10 月只订出 3 晚、11 月 0 晚（去年同期为 18 和 13 晚）。原因：当前挂价比去年实际成交价高 25–30%。这套房住一周以上的客人占 43%，他们付的均价更高（$253 对 $244），不需要打折。

$100$200$300$400$500$600今天 → 未来已订25-7 每晚收入 $2328 每晚收入 $2429 每晚收入 $18810 每晚收入 $20311 每晚收入 $20612 每晚收入 $18726-1 每晚收入 $1892 每晚收入 $2143 每晚收入 $2344 每晚收入 $2265 每晚收入 $1486 每晚收入 $957 每晚收入 $177（未来已订）8 每晚收入 $112（未来已订）9 每晚收入 $140（未来已订）10 每晚收入 $30（未来已订）11 每晚收入 $0（未来已订）12 每晚收入 $112（未来已订）25-7 均价 $2408 均价 $2509 均价 $23510 均价 $23311 均价 $23812 均价 $29026-1 均价 $2342 均价 $2403 均价 $2694 均价 $2265 均价 $1916 均价 $1907 均价 $3048 均价 $3149 均价 $28010 均价 $30612 均价 $57925-78910111226-123456789101112保本线 $160
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率97%97%80%87%87%65%81%89%87%100%77%50%58%35%50%10%0%19%
均价$240$250$235$233$238$290$234$240$269$226$191$190$304$314$280$306—$579
每晚收入$232$242$188$203$206$187$189$214$234$226$148$95$177$112$140$30$0$112
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议7月 $279 → $199 -29%8月 $279 → $203 -27%9月 $279 → $213 -24%10月 $279 → $245 -12%
对标酒店Quest 长住价 $131/晚起 · Meriton 21晚+折扣 ~$130–180 · Astra 1房（7晚起） $250/晚
周边活动Macquarie 大学 S2 学期（7/27–11/27） · RNSH 医院陪护/轮转（全年） · Chatswood 企业总部群外派（全年） · 保险临时安置（渠道）
为什么这样定价中期住宿行情 $131–250：挂 $250–260 卡在 Quest/Meriton 之上、Astra/Sebel 之下；中期客本来就付 $253>$244，降挂价抢量、7–27 晚不打折。
住1–4周客人 43% 晚数 · 提前64天订周日晚 入住 65%，年损 $4,284回头客 有 4 次客人但无直订通道8月 窗口只剩 26 天
  1. P0 8–11 月挂价 $280–314 → $250–260（对齐去年成交价）+$3,000~4,700/月
  2. P1 主推 7–27 晚客人：开放周三四入住、给回头客直订通道（不用打折）+$2,300/月
  3. P2 周日晚 −15%；12 月 1–25 日挂 $250，只留跨年高价+$360/月

410/88 Archer

代管定价偏低

入住率全楼第一（84%），但每晚收入全楼最低（$143）。2 月它和 108 同时住满：108 收 $192/晚，它收 $166。同楼价格从 $172 到 $259，入住率只差 7 个百分点——可以直接涨价 10–15%，测算最坏情况也不亏。

$100$200$300今天 → 未来已订25-7 每晚收入 $1368 每晚收入 $1649 每晚收入 $14110 每晚收入 $15111 每晚收入 $13312 每晚收入 $12726-1 每晚收入 $1592 每晚收入 $1663 每晚收入 $1734 每晚收入 $1415 每晚收入 $1406 每晚收入 $907 每晚收入 $76（未来已订）8 每晚收入 $80（未来已订）9 每晚收入 $88（未来已订）10 每晚收入 $14（未来已订）11 每晚收入 $0（未来已订）12 每晚收入 $35（未来已订）25-7 均价 $1688 均价 $2039 均价 $17710 均价 $17911 均价 $17312 均价 $18726-1 均价 $1762 均价 $1663 均价 $1734 均价 $1455 均价 $1496 均价 $1707 均价 $1828 均价 $1779 均价 $18910 均价 $21512 均价 $35725-78910111226-123456789101112保本线（清洁+水电） $27
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率81%81%80%84%77%68%90%100%100%97%94%53%42%45%47%6%0%10%
均价$168$203$177$179$173$187$176$166$173$145$149$170$182$177$189$215—$357
每晚收入$136$164$141$151$133$127$159$166$173$141$140$90$76$80$88$14$0$35
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议7月 $189 → $155 -18%8月 $189 → $175 -7%9月 $189 → $174 -8%10月 $193 → $198 +3%
对标酒店Silkari Suites $210 起 · Sebel Chatswood ~$225 · Quest studio $154 起+停车$30
周边活动StreetFair（步行3分钟）（9/5） · Emerge 艺术节 50+ 场（9/1–10/12） · Chatswood Mall 夜市（每周四五）
为什么这样定价涨到 $190 仍低于 Silkari（$210）和 Sebel（$225）、与最便宜的酒店持平——「市场低位」有据可查，涨价零风险。
每晚收入 $143（108 是 $179）满房月被挡掉的需求 53 晚2025-05 整月下架，损失约 $4,400转账记录 有串户，需对账
  1. P0 基础价 $172 → $190，两周后没问题再到 $197+$294~431/月
  2. P1 周五六加价 15–20%（现在周末不加价）+$220/月
  3. P2 2–5 月设 $165 最低价、不接月租；核查 5 月下架原因+$150~250/月

1201 Burwood

整租 · 双周租 $1,700建议转月租

每月多卖 4 晚即可不亏，而空置的 78% 是夹在订单中间的零散一两天。客人 49% 是探亲家庭，适合月租：已有一个 35 晚的订单，当月净收 $1,100。测算：转月租一年 +$10,800，维持现状一年 −$12,768。

$50$100$150$200$250今天 → 未来已订12 每晚收入 $10426-1 每晚收入 $1232 每晚收入 $1843 每晚收入 $1894 每晚收入 $1495 每晚收入 $1316 每晚收入 $1737 每晚收入 $149（未来已订）8 每晚收入 $104（未来已订）9 每晚收入 $63（未来已订）10 每晚收入 $97（未来已订）11 每晚收入 $62（未来已订）12 每晚收入 $106（未来已订）12 均价 $23026-1 均价 $2382 均价 $2153 均价 $2344 均价 $1955 均价 $2146 均价 $2367 均价 $1858 均价 $2319 均价 $20910 均价 $25211 均价 $20812 均价 $25325-78910111226-123456789101112保本线 $185
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率—————45%52%86%81%77%61%73%81%45%30%39%30%42%
均价—————$230$238$215$234$195$214$236$185$231$209$252$208$253
每晚收入—————$104$123$184$189$149$131$173$149$104$63$97$62$106
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议7月 $199 → $206 +4%8月 $199 → $212 +7%9月 $199 → $218 +10%10月 $199 → $231 +16%
对标酒店Crowne Plaza Burwood ~$210–250/晚 · Quest 奥体（带厨房） ~$200–300 · Novotel 奥体 ~$230–270
周边活动樱花节（年年售罄，车程15分钟）（8/20–28） · NRL 常规赛（火车10分钟）（8/14、8/22） · NRL 总决赛（全年最大住宿日）（10/4） · Bledisloe Cup 澳新对抗赛（10/17）
为什么这样定价月租为主线；但奥体赛事日酒店普遍 $300+，散客价在樱花节/NRL/Bledisloe 周末可冲 $280–350——比赛日历就是它的第二收入。
三个选择 转月租 +$12.4k > 退租 0 > 维持 −$12.8k零散空夜 45/58取消的实际损失 仅 $250/月未来90天已订 51%
  1. P0 挂 28 晚以上的月租价 $5,300–5,800（Airbnb 月租折扣 + 华人社区渠道），先填 8–9 月+$1,000~1,300/月
  2. P1 零散空档自动降价：4 天以内的空档允许住 1 晚、$150–160+$500~650/月
  3. P2 Booking 改全预付不可退（取消率 67%）、homeaway 收紧+$250/月

108/88 Archer

整租 · 双周租 $1,500短单不赚钱

两笔隐性成本：Airbnb 每月抽成 $951；清洁费向客人收 $86、实付 $100，每月倒贴 $226。住 1–3 晚的订单在保本线以下（1 晚订单每单净剩 $8）。对策：最少住 2 晚 + 清洁费改 $120。

$50$100$150$200$250今天 → 未来已订25-7 每晚收入 $1688 每晚收入 $2019 每晚收入 $16110 每晚收入 $17911 每晚收入 $20812 每晚收入 $22826-1 每晚收入 $1752 每晚收入 $1923 每晚收入 $1914 每晚收入 $1715 每晚收入 $1326 每晚收入 $1427 每晚收入 $135（未来已订）8 每晚收入 $179（未来已订）9 每晚收入 $14（未来已订）10 每晚收入 $112（未来已订）11 每晚收入 $0（未来已订）12 每晚收入 $42（未来已订）25-7 均价 $1938 均价 $2319 均价 $17910 均价 $21311 均价 $22212 均价 $25326-1 均价 $1882 均价 $1923 均价 $2124 均价 $1975 均价 $1706 均价 $1937 均价 $2108 均价 $1859 均价 $21010 均价 $23112 均价 $25825-78910111226-123456789101112保本线 $155
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率87%87%90%84%93%90%94%100%90%87%77%73%65%97%7%48%0%16%
均价$193$231$179$213$222$253$188$192$212$197$170$193$210$185$210$231—$258
每晚收入$168$201$161$179$208$228$175$192$191$171$132$142$135$179$14$112$0$42
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议7月 $219 → $174 -21%9月 $219 → $181 -17%10月 $220 → $210 -5%11月 $219 → $205 -6%
对标酒店Quest studio $139–190 · Sebel 1房 $199–225 · Charrington $114–157
周边活动交响乐团 60 周年（步行5分钟）（8/8–9） · StreetFair（9/5） · Proms 音乐会（常年售罄）（9/12–13） · RNSH 陪护长住托底（全年）
为什么这样定价$194 基准卡在 Quest 上限与 Sebel 下限之间，配 87% 入住率是合理锚点；音乐会/StreetFair 周末 +10–25%。
平台抽成 $951/月清洁倒贴 $226/月1晚订单 28 单，每单净剩 $8周六 入住 94% 未加价
  1. P0 清洁费 $86 → $120（后台改一下就行）+$230/月
  2. P1 最少住 2 晚 + 周五六加价 15%（不要设 3 晚，测算会亏 $400–900/月）+$200~250/月
  3. P2 最后几天的折扣从 −24% 收窄到 −12%+$180/月

1001/88 Archer

整租 · 月租 $1,080回报最高 · 挂价偏低

月租 $1,080，月收入约 $5,600，回报全组合最高，原因是拿房便宜。问题是挂价偏低：未来 8 个月已订价格每晚比同楼低 $46–87，合计少赚 $7,968。订 2027 年 1 月的客人提前半年以上下单，不需要低价吸引。

$50$100$150$200$250今天 → 未来已订5 每晚收入 $216 每晚收入 $1727 每晚收入 $200（未来已订）8 每晚收入 $178（未来已订）9 每晚收入 $100（未来已订）10 每晚收入 $176（未来已订）11 每晚收入 $89（未来已订）12 每晚收入 $124（未来已订）5 均价 $1626 均价 $1987 均价 $2078 均价 $2219 均价 $23210 均价 $21011 均价 $20412 均价 $22525-78910111226-123456789101112保本线 $53
逐月明细数据（点击展开）
月份25年7月8月9月10月11月12月26年1月2月3月4月5月6月7月*8月*9月*10月*11月*12月*
入住率——————————13%87%97%81%43%84%43%55%
均价——————————$162$198$207$221$232$210$204$225
每晚收入——————————$21$172$200$178$100$176$89$124
* 为未来已订；红字＝低于保本线
调价建议8月 $299 → $190 -36%9月 $293 → $194 -34%10月 $299 → $215 -28%
对标酒店Meriton（2月均价 +135%） 旺季 ~$300–350 · Silkari（12月 +117%） 旺季 ~$280–305 · Mantra $175 起
周边活动跨年烟火（100万+人，地铁15分钟）（12/31） · NSW 暑期学校假期 6 周（12/18–1/27） · Sydney Festival 一月节（1月） · 机场国际探亲客流破纪录（12–1月）
为什么这样定价KAYAK 实测同区酒店 12月/2月上浮 117–135%（$280–350/晚）：我们旺季挂 $270–310 仍低于酒店——已锁的 $215–225 就是证据确凿的贱卖。
租金占收入 19–21%已订订单少赚 $7,968取消率 2.8%再签一套的标准 月租 ≤ 预估流水 25%
  1. P0 11 月–2 月未卖出的日期提价到同楼水平 $270–310+$1,200~1,800/月
  2. P1 1 月旺季关闭 28 天长住折扣，旺季最低价 $260+$1,400/旺季月
  3. P2 按同样标准再签一套 1B 小户型（这套月净贡献约 $4,500）+$4,000~4,500/月
叁

动态调价规则

按语 ｜ 把降价从最后 3 天被动打折，改成提前 45 天分档下调。调价程序已开发完成（skills/price-agent），默认只出建议、人工确认后才改价。

降价阶梯：入住前 30 天起每周降一档

D-45 ~ D-31
基准价
季节基准（下表）
D-30 ~ D-22
−3%
空档才降，已订不动
D-21 ~ D-15
−6%
每周一档
D-14 ~ D-8
−10%
客人提前订走
D-7 ~ D-0
−15% 封顶
不得低于最低价

三条纪律：① 最低价＝保本线 ×1.13（覆盖渠道佣金），低于地板宁可空置——空置边际损失为零，亏本单还搭清洁费；② 周末溢价周五六 +$15~50（现在只有 +9%，706/418 为零）；③ 旺季反向阶梯：12 月提前 90 天挂 +25~33%，入住率过 80% 再加档——但 706 的教训是别加过头。仅「最后几天打折 −22% 收窄到 −10~15%」一项＝+$1,700~2,900/月。

房源最低价淡季基准 (5–9月)平季 (3–4 / 10–11月)旺季 (12–2月)周末 +长住产品
108 Archer$172$185$205$270+$20—
502 Archer$195$230$255$300+$25包月 $5,200（仅淡季）
602 Archer$210$240$265$330+$25周租 −10% / 包月 $6,800
706 Archer$185$210$240$275+$2014 晚+ −15%
418 studio$150$160$178$205+$15包月 $4,500（填 6/9 月）
410 Archer$150$170$190$210+$15周租 7×$190（淡季）
1001 Archer$160$190$215$250+$15先涨后面月份 15%
1201 Burwood$195$210$230$260+$2028 晚 $185–195（亏损月主推）
22 Trinity$460$520$610$700+$501 月单独降到 $550–600
45 Kent$400$450$530$640+$40冬季最后几天 $380–400

落地：自研 AI 调价 agent（已开发完成，首次试跑通过）

不用 PriceLabs。skills/price-agent 每天读 Hostaway 日历，对未来 120 天空置日按「季节基准 → 周末溢价 → 最后几天阶梯 → 节奏修正（已订入住率 <40% 再降 5%、>85% 加 5%）→ 最低价兜底」计算目标价；先出建议清单（dry-run），人确认后一键推回。已订日期不动，价差 <$3 不推。

7 月 5 日首次试跑：615 个空置日建议改价（降 529 / 涨 86），方向与诊断吻合——45 Kent 后面月份挂 $559 建议降至 $400–405（挂太高所以 10–12 月零订单）、418 从 $189 → $150、1201 反而建议涨 $17~21（它挂太低还空置，病因在渠道取消不在价格）。

下月方案：2026 年 8 月十套房调价表（已含本地活动）

8 月是悉尼淡季（无公众假期，NSW 学校假期 7 月 19 日结束、下一次 9 月 26 日开始），基准价执行阶梯降价；但有四个本地活动的日期反向加价、不参加折扣。活动规则已写入调价程序（EVENTS 配置），以下建议价来自程序 7 月 5 日的输出。

活动日期地点涉及房源动作
City2Surf 长跑（8.5 万人，Hyde Park 起跑 → Bondi）8月9日（周日）市中心 → Bondi45 Kent（起点旁）、22 Trinity8/7–8/9 加价 50%，不打折（22 Trinity → $780、45 Kent → $735；依据：同周末 The Rocks 酒店单间 $393–573）
悉尼船展7月30日–8月2日奥林匹克公园 + Darling Harbour45 Kent（市中心）、1201（Burwood 邻近奥体）期间加价 15%
Willoughby 交响乐团 60 周年音乐会（Chatswood Concourse，距 88 Archer 步行可达）8月8–9日Chatswood88 Archer 七套8/7–8/9 加价 15%（410 → $213、418 → $201、706 → $264；依据：同周末 Chatswood 酒店 $233–340）
TCS 悉尼马拉松（世界大满贯，跨海港大桥，赛道就在两栋 house 门口）8月30日（周日）Milsons Point → 歌剧院45 Kent、22 Trinity8/28–30 加价 50%（搜索 agent 新发现）
悉尼樱花节（Auburn 植物园，邻近 Burwood）8月20–28日（官方日期，年年售罄）Auburn1201 Burwood期间周末加价 10%
房源当前挂价8月基准建议建议区间活动日本月最重要的一件事
45 Kent St$559$454$436–5188/7–9 → $735（酒店实价支持）基准降回去年成交价，同时 10–11 月挂 $549（黄金预订窗口）
22 Trinity$560$525$504–6508/9 → $780（酒店实价支持）本月 19 晚询价需求已出现——24 小时内回复报价
706 Archer$279$208$194–2538/7–9 → $264降价窗口只剩 26 天：去年 8 月 $250 卖出 30 晚
602 Archer$279$241$233–2658/7–9 → $290同步把 9 月从 $287 降到 $225，避免重演去年空房
502 Archer$279$228$223–2348/7–9 → $255本月和房东谈租金（$2,160 → $1,810/双周）
108 Archer$219$1948月仅 1 天空置—清洁费改 $120、最少住 2 晚（8 月已基本订满）
410 Archer$189$175$157–2048/7–8 → $2139 月起基础价涨到 $190（本月按程序执行即可）
418 studio$189$159$152–1938/7–9 → $201短租之外同时挂 28 晚 @$135 月租价，找回冬季长租客
1201 Burwood$199$222（涨）$204–253樱花节周末 +10%主推 28 晚月租 $5,300+；散客价按程序上调
1001 Archer$299$1908月仅 6 天空置—8 月已基本订满；重点是 11 月起未售日提到 $270+

执行方式：先核对下方「周边酒店价格基准」和活动链接（都留了 ☐ 待确认项）→ python3 skills/price-agent/scripts/reprice.py 出建议 → --apply 推送。活动日已在程序里排除折扣；十个搜索 agent 补全 9–10 月活动（马拉松 8/30、StreetFair 9/5、春假+中秋 9/25–10/11、NRL 决赛 10/4、Bledisloe 10/17）后，最新一轮 613 个空置日建议改价（涨 139 / 降 474——活动日历变厚，涨价建议多了 50%）。活动来源：sydney.com/events · AllEvents 悉尼，每月初应重查一次并更新 EVENTS 配置。

周边酒店价格基准（每条附来源链接，请逐条点开核实后再推价）

调价不能只看自己的历史价，还要对照客人的替代选择——附近酒店。以下价格分两栏：搜索到的区间 + 用浏览器在 Booking.com 实测的活动周末每晚价（7月5日查询，仍建议点链接复核）：

区域 / 对标酒店搜到的价格实测 8/7–9 每晚*核实链接对我们定价的含义
☐Chatswood · Meriton Suites（公寓式酒店，同商圈）均价 ~$182，低至 $120–126$340（Mantra $233 / Silkari $271）Tripadvisor · KAYAK · Booking实测周末酒店 $233–340：88 Archer 活动日已按 +15% 上调（706 → $264、410 → $213）；418/410 平日已贴近酒店底价，地板不能再降
☐Chatswood · The Sebel / 区域整体$107–129 起区域最低 $164Tripadvisor 区域页淡季 studio 的竞争下限；差异化靠厨房/洗衣/长住
☐Millers Point · The Langham（就在 Kent St）周末一晚 ~$966Four Seasons $536 / 连 YHA 都要 $393Expedia Millers Point实测该周末连 YHA 都要 $393/晚、四星五星 $536–573/间：整栋房对团体客的性价比巨大。City2Surf 倍数已从 +25% 上调到 +50%——22 Trinity 8/9 建议 $780、45 Kent 建议 $735，仍不到 2 间酒店房的价格
☐The Rocks · Shangri-La（22 Trinity 同街区）$338 起，房型差异大$573Trip.com · Booking
☐Burwood · Crowne Plaza Burwood / 区域$94–172，Crowne Plaza $130+樱花节周末 $161–278KAYAK 区域页 · Tripadvisor实测樱花节周末 $161–278：1201 建议价 $210–253 已在市场区间上半段，散客涨价空间有限——进一步支持转 28 晚月租的路线

* 实测＝2026-07-05 用浏览器打开 Booking.com、按 8/7–9 入住 2 人查询的两晚总价折算每晚（Burwood 为樱花节周末 8/14–16）。

活动信息同样待核实（☐）： ☐ City2Surf 官网（确认 8/9 起跑与交通管制）· ☐ 悉尼船展官网（7/30–8/2）· ☐ Willoughby 交响乐团 / The Concourse 活动页（8/8–9）· ☐ 樱花节（AllEvents）（8 月中旬场次）· 综合入口：sydney.com/events · Eventbrite 悉尼 · Luma 悉尼。 全部打勾后运行 reprice.py --apply 推送 8 月价格。

肆

行动清单

按语 ｜ 按每月增益排序。前三件正在造成损失，应本周执行。

本周要做的三件事

房源问题动作价值
45 Kent St10–12月已订 0 晚，但 74% 的 10–12月订单在 7–9 月窗口产生——还来得及10–11月挂价 $599 → $549（对齐去年成交价）+ 主推 Booking.com≈$12,600/10–12月的每月
418 studio冬季断档：去年靠一单 35 晚长租打底客，今年忘了续立即挂 28 晚 @$135 月租价召回长住（8月已订仅 $1,249）+$2,500~3,400/月
22 Trinity55 笔询价（未来订单 $10 万）只成交 2 笔询价 24h 自动回复 + 发可预订报价+$1,100/月

动作排行榜（十份深挖后重排）

#动作房源每月增益时效
110–12月 后面月份挂价降回去年成交价一线（45K $599→549 / 706 $314→255 / 602 $287→220）45 Kent / 706 / 602+$6,000~12,000（10–12月的每月）本周，8月窗口只剩26天
2冬季长租打底客：418 挂 28晚@$135、1201 转中长住 $5,300+、602 死季找长单418 / 1201 / 602+$3,500~5,300本周
3询价 24h 自动跟进（43 晚/年撞在空房上）22 Trinity+$1,200~2,100装 AI 客服
4满房房源涨价：410 +10~15%、1001 未售月 $270–310、502 长窗口 +8~12%410 / 1001 / 502+$1,700~2,600改价格
5零散空夜填缝（≤2 晚缺口 允许只住1晚 + 底价）502 / 602 / 1201+$1,300~1,700调价 agent 规则
6微调包：108 清洁费 $120 + 最少住2晚、各房周末溢价、旺季长单保护108 / 706 / 602 / 1001+$1,200~1,600一次设置
7502 重谈双周租 −$350（谈不成退租）502+$674一次谈判
8复制 1001：月租 ≤ 流水 25% 的 1B 小户型，见一套签一套新增房源+$4,000~4,500持续找房
合计（常态月，不含第 8 条；10–12月 月份更高）+$7,000~13,000

怎么向 Lisa 卖这套方案

先给她看两个数据：45 Kent 10–12 月零订单、28% 晚数在最后 3 天低价卖出。然后三种合作方式选一种：

方案 A · 按效果分成（推荐）
增收的 25%
基线＝去年同月收入。她零风险；按保守 +$5k/月算，我们月收 ~$1,250，她净多赚 ~$3,750。
方案 B · 固定托管费
$1,200/月
含自研调价 agent、询价跟进、渠道管理、自动对账（工具全部已开发完成）。
方案 C · 一次性装机
$3,500
装好调价 agent、最低价、长住价位、渠道条款，教会她自己跑。

每条建议都来自她自己的数据。可以第一个月免费执行方案 A，用 45 Kent 的补挂效果做证明。

伍

如果想收购这家业务

按语 ｜ 业务本身估值不高；主要价值在于接手后用软件提升利润，并扩展到更多房源。

出价 $60k–110k，分期付

算法年利润倍数估值
整体买（老板自营口径）$45–60k1.5–2×$70–120k
只买 4 份代管合同$21k2.5–3×$50–65k
只买 602/706 转租权 + 家具$50k 毛利1–1.5×$50–75k
合理区间$60k – 110k

建议「首付 60% + 一年内按业绩付 40%」。压价理由（尽调红旗）：

零保险10 套房裸奔经营，一次事故击穿全年利润
Airbnb 账号不可转让评分和房源绑定在卖方账号上
租约要房东点头6 份整租合同转让需房东同意；502 是负资产
账目混业账户混有多套长租物业收支；缺去年 12 月旺季流水
口径：保本线＝实付房租 + 清洁水电摊到每晚（渠道佣金另计约 +13%）；最后几天打折用同房源内部对照剔除混合效应；每晚实收＝价格 × 入住率（每晚收入）。数据：MYOB 银行流水 453 笔逐笔分类 × Hostaway 订单 1,469 条交叉核对；调价建议见 data/pricing/proposal_2026-07-05.csv。生成于 2026-07-05。
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